• Znajdź nas:

17 852 18 28

507 393 131

17 852 18 28

Rzeszowski Rynek Nieruchomości w roku 2019


Boom nie odpuszcza

Z danych jakie napływają z GUS oraz od analityków rynku wynikają bardzo optymistyczne wnioski dla Polski i naszego regionu. Jeżeli nic nie zmieni się w ekonomii europejskiej, polskiej czy światowej to trend wzrostowy się utrzyma. Przez cały rok 2019 popyt przekraczał podaż a ceny nieruchomości rosły. W Polsce wartość transakcji komercyjnych w roku 2019 wyniosła ponad 32,5 mld zł co jest wzrostem o 0,5% w stosunku do roku 2019. Coraz więcej inwestorów napływa do Polski nie tylko z Europy ale również z Azji i USA. Perspektywy rozwoju rynku na najbliższe lata są optymistyczne a popyt konsumpcyjny na mieszkania jest określany na poziomie 2,1 mln. Otoczenie rynku również sprzyja jego rozwojowi a symptomy jego przegrzania i tworzenia bańki cenowej cały czas się nie sprawdzają. Wzrost cen mieszkań jest aktualnie niewielki, aczkolwiek systematyczny. Inwestycje w nieruchomości w roku 2019 okazały się strzałem w dziesiątkę.

Sytuacja na Podkarpaciu

Z komunikatu Urzędu Statystycznego w Rzeszowie za 11 miesięcy 2019 wynikają bardzo optymistyczne wnioski. W okresie tym oddano do użytkowania w Rzeszowie 3176 mieszkań co stanowi wzrost o 55,5% w stosunku do analogicznego okresu w roku 2018. Dodając do tego 846 mieszkań oddanych w powiecie rzeszowskim stanowi to ponad 4000 nowych mieszkań oddanych do użytku w ciągu 11 miesięcy roku 2019. Grudzień zawsze jest dobry, dlatego należy spodziewać się kolejnego rekordu oddanych mieszkań na naszym rynku, po nieco słabszym roku 2018. To duży wzrost ,świadczący ,że wreszcie mamy oczekiwane na naszym rynku wymierne efekty realizowanych inwestycji , rozpoczętych w poprzednich latach. Przez cały rok 2019 obserwowaliśmy dużą aktywność głównie deweloperów i to się potwierdza na koniec roku. Bardzo dobre informacje napływają również z Krosna – 4 krotny wzrost, Przemyśla -55,1% wzrostu. Wzrost oddanych do użytkowania mieszkań nastąpił w siedemnastu powiatach naszego województwa. Zaskoczeniem jest 35% spadek w powiecie stalowowolskim, lubaczowskim-21,9% i mieleckim o 12,9%. Dla jasności obrazu warto zaznaczyć ,że w tych liczbach mieszczą się zarówno lokale mieszkalne w budynkach jednorodzinnych jak i wielorodzinnych.

Wydane pozwolenia na budowę i rozpoczęte budowę

To nie koniec dobrych informacji. O ile efekty są ważne , to niemniej ważna jest przyszłość Rzeszowskiego Rynku Nieruchomości. Na przestrzeni 11 miesięcy roku 2019 liczba mieszkań na realizację których wydano pozwolenia na budowę wzrosła w odniesieniu do roku 2018 w osiemnastu powiatach . I tutaj największy wzrost przypada na Przemyśl- ponad 3-krotny,Krosno –blisko 2,5 krotny wzrost. Najwięcej mieszkań na których wydano pozwolenia odnotowano w Rzeszowie -3661 i powiecie dębickim -1128 i rzeszowskim -1094. Ogółem w Rzeszowie i powiecie rzeszowskim wydano ponad 4750 pozwoleń na budowę mieszkań. Liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto w okresie styczeń-listopad 2019 wzrosła w porównaniu do roku 2018 również jest wysoka i wyniosła w Rzeszowie i powiecie rzeszowskim ponad 4440 mieszkań. Trendy wzrostowe odnotowano również w osiemnastu powiatach.

Wskaźniki w górę

Zestawienie tych wskaźników za 11 miesięcy 2019 roku w porównaniu z analogicznym okresem 2018 roku napawa optymizmem. Te niepełne przecież dane za rok 2019 pokazują ,że fundament na którym wspiera się nasz rynek jest stabilny i mocny. Wysokie efekty mieszkaniowe to ponad 4000 mieszkań na Rzeszowskim Rynku Nieruchomości, ponad 4700 wydanych pozwoleń i ponad 4440 rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych. Te porównywalne liczby to najlepszy obraz stabilności rynku. Każdy z tych wskaźników jest ważny ale najważniejsze jest to co przed nami, a przyszłość rysuje się dobrze. To co najbardziej nasuwa się przy ocenie rynku to stabilizacja i rozwój na najbliższe 2 lata.

Otoczenie Rynku

Ocena rynku nieruchomości byłaby jednak niepełna bez odniesienia się do otoczenia rynku. W Rzeszowie popyt znacznie przekracza podaż. Otoczenie rynku sprzyja jego rozwojowi. Miasto rozwija się w szybkim tempie, przybywa miejsc pracy i mieszkańców. Rosną płace i poprawia się standard życia. Zakup nieruchomości to nie tylko zaspokojenie własnych potrzeb mieszkaniowych ale coraz częściej inwestycja, lokata kapitału. Tanie kredyty hipoteczne ich dostępność, zakupy gotówkowe. To wszystko napędza popyt. Z drugiej strony wzrost aktywności deweloperów i inwestorów indywidualnych, większa dostępność terenów pod budowę w miastach i brak planów zagospodarowania przestrzennego pozwala zwiększać podaż mieszkań.

Jak to było w roku 2019

Pomimo przytoczonych faktów i zestawień liczbowych, w roku 2019 popyt znacznie przekraczał podaż i były momenty trudne szczególnie dla kupujących. Już na przełomie roku 2018/2019 ceny mieszkań gwałtownie wzrosły nawet o 30%. Przyczyną był splot zjawisk na rynku ale decydującym elementem była niższa podaż. W następnych miesiącach ceny nadal szły w górę na obydwu rynkach. Wydawało się ,że jesteśmy o krok przed załamaniem się rynku. Ceny mieszkań w Rzeszowie były wysokie i zróżnicowane. Wzrosty cen na rynku pierwotnym były niższe niż na rynku wtórnym. Deweloperzy podpisali już wcześniej umowy na budowę i trudno było już je zmienić. Warto podkreślić ,że najbardziej wzrosły ceny mieszkań używanych i już w IV kwartale zrównały się z cenami mieszkań nowych a w przypadku mieszkań małych, kawalerek znacznie je przekroczyły. To był złoty czas dla rynku wtórnego. W Rzeszowie od dłuższego czasu niedostępne były w sprzedaży mieszkania małe do 50m² i nic nie wskazuje aby było lepiej. W ofertach mieszkania tego typu znikały w ciągu kilku dni. Przeszukując oferty w Internecie i bezpośrednio u deweloperów można było znaleźć zaledwie kilka ofert małych mieszkań ze znacznie wygórowanymi cenami lub odległym terminem oddania. Dlatego ceny ofertowe małych mieszkań w sprzedaży na rynku wtórnym osiągnęły zawrotne kwoty, przekraczające nawet 9000 zł za 1m² powierzchni użytkowej. Ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym kształtują się w zależności od metrażu, lokalizacji piętra w przedziale od 5300 – 10 000zł/1m². Mieszkania po remontach były dostępne w cenach 7500 -8000zł/1m². Przez cały rok 2019 do kupna mieszkań ustawiała się kolejka. W agencjach nieruchomości brakowało mieszkań do sprzedaży. Tą kolejkę częściowo rozładowali deweloperzy przyjmując zapisy na rozpoczęte inwestycje z terminem realizacji do około 1,5 roku. Sprzedawali dosłownie wszystko, także tzw dziurę w ziemi. To jednak dało pozytywny efekt. Teraz na początku roku 2020 ponad 4000 mieszkań zostało objętych w użytkowanie w Rzeszowie i okolicach, a ich ceny zakupu były niejednokrotnie znacznie niższe od obecnych. To efekty lat ubiegłych. Nowe rozpoczęte budowy mieszkań będą już znacznie droższe. Taniej może być tylko na obrzeżach miasta i na terenie powiatu. W samym Śródmieściu, gdzie buduje się dużo ceny nowych mieszkań zaczynają się od 7000zł za 1m² wzwyż. Jeszcze droższe są mieszkania używane w tej części miasta. Te mieszkania mają tą przewagę nad nowymi, że już są i można w nich zamieszkać. W roku 2019 sprzedały się też te mało atrakcyjne mieszkania na rynku wtórnym i nie ma już zjawiska leżakowania przez kilka lat mieszkań o dużych metrażach w blokowiskach. Na przestrzeni roku 2019 na rynku nastała moda, na preferowanie mieszkań na wyższych kondygnacjach z windą. To po części efekt ograniczeń lokalizacyjnych i konieczności obniżenia kosztów budowy przez deweloperów.

Podsumowanie

Na szersze posumowanie roku 2019 na Rzeszowskim Rynku Nieruchomości przyjdzie jeszcze czas ale już widać, że będzie to rekordowy rok pod wieloma względami. Widać również, że nie sprawdziły się przepowiednie o jego upadku. Wszystko wskazuje na to, że jeszcze dużo brakuje do jego załamania, chociaż zagrożeń występuje wiele i porównań do roku 2009. Sytuacja jest jednak inna . Ceny mieszkań prawdopodobnie będą rosnąć ale głównie z przyczyn obiektywnych, bo rosną koszty budowy, także prądu, materiałów budowlanych a nie tylko robocizny. Spekulacja nie jest zjawiskiem dominującym na rynku, chociaż występuje i występować będzie. Wzrasta popyt ale wzrasta i podaż na naszym Rzeszowskim Rynku a cały region notuje wzrost gospodarczy.

 

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

Zbigniew Prawelski