2023-05-08

Wysoki poziom cen mieszkań w Rzeszowie

W wielu publikatorach można przeczytać i wysłuchać opinie o wysokich cenach mieszkań w Rzeszowie w porównaniu do innych miast w Polsce. Są to opinie prawdziwe.  Spróbuję w krótkim komentarzu określić główne przyczyny tego zjawiska.

Rozwój miasta

W ostatnich 2 dekadach nastąpił gwałtowny rozwój Rzeszowa i z prowincjonalnego miasta gdzieś na wschodniej rubieży kraju stał się dużym, prężnym ośrodkiem miejskim aspirującym do aglomeracji. Szereg czynników i zjawisk złożyło się na szybki wzrost gospodarczy miasta. To co wyróżniało Rzeszów to wykorzystanie położenia i szczęście do dobrych Prezydentów. Jednym z nich był wieloletni Prezydent Miasta Rzeszowa, śp. Tadeusz Ferenc. To dzięki jego niezależności, odwadze i talentom organizatorskim zawdzięcza Rzeszów swoją aktualną pozycję na mapie Polski. To był prawdziwy lokalny patriota i gospodarz. Zawsze popierany przez zdecydowaną większość mieszkańców za słuchanie ludzi, mający za sobą Radę Miasta, nie idący na żadne kompromisy polityczne mógł z zespołem dobranych ludzi realizować swoje i ich marzenia. Jeździł po świecie, zabierał ze sobą specjalistów i miał wizję rozwoju miasta na wiele lat.  Potrafił współpracować z tymi z prawa i z lewa, mając bardzo dobre relacje z Kościołem. To zjawisko na miarę całego kraju i przykład do naśladowania. Pracował ponad podziałami. Prostolinijność, konsekwencja i upór władz w dążeniu do celu dały efekty większe od spodziewanych.

Gdzie drzewa rąbią drwa lecą

Z perspektywy lat widać, że warto było „ponieść tą ofiarę, aby znaleźć się w tym miejscu. Tą ofiarą są skutki uboczne zawrotnego tempa rozwoju miasta. Osoby z zewnątrz, goście odwiedzający miasto po wielu latach nie kryją zachwytu i zadają pytanie jak to możliwe. Nowe osiedla, nowoczesne centrum, nowe ulice i mosty, strefy rekreacyjne, urozmaicona zabudowa na wszystkich kierunkach, specjalne strefy ekonomiczne, sprawna komunikacja, dobrze wykorzystane środki unijne, nowe firmy i napływ kapitału zagranicznego. To także otwarcie na świat poprzez Port Lotniczy Jasionka, autostradę, drogę szybkiego ruch S19 na kierunku północ-południe, szybka urbanizacja terenów wiejskich, ich przyłączanie do Rzeszowa. To wreszcie rozwój ośrodka akademickiego i innowacyjność. Rzeszów to dzisiaj miasto ludzi młodych, miasto z licznymi atrakcjami kulturalnymi  i sportowymi. Przemysł lotniczy i Dolina Lotnicza w rejonie Rzeszowa na początku hasła promowane przez wizjonerów /np. Pan Marek Darecki wieloletni dyrektor WSK/ były podstawą do wypromowania Rzeszowa na rynkach międzynarodowych. Tutaj na poważnie odżyły założenia COP z okresu międzywojennego. W podstrefach ekonomicznych wokół lotniska na kierunku wylotowym na Warszawę i Kraków powstało kilkadziesiąt nowych przedsiębiorstw produkcyjnych a także znalazły tam miejsce firmy ulokowane dotychczas w centrum miasta. Przemysł lotniczy, wysokie technologie, centra logistyczne to jest dzisiejszy Rzeszów. Podczas gdy w wielu innych regionach postępuje proces ubytku liczby ludności i spadku ilości urodzeń, Rzeszów od wielu lat ma wskaźniki dodatnie. Tutaj chętnie się mieszka i studiuje. Miasto liczy około 200 000 mieszkańców i według opinii naukowców jest organizmem miejskim idealnym do sprawnego funkcjonowania. Nie ma tu dzielnic, rozdrobnienia urzędów i instytucji państwowych. Większość urzędów mieści się w Śródmieściu. Miasto tworzy zwartą strukturę. To była i jest baza do rozwoju budownictwa mieszkaniowego.

Zielone światło dla inwestycji

Ciągłe poszerzanie się obszaru miasta, uzbrajanie terenów w infrastrukturę techniczną  sprzyjało rozwojowi budownictwa mieszkaniowego w mieście i na jego obrzeżach. To samo dotyczyło inwestycji komercyjnych. Sprawnie przeszedł w mieście proces reprywatyzacji firm budowlanych. Dawne, niewydolne struktury zostały zastąpione przez prywatne firmy, które z czasem przekształciły się w firmy deweloperskie oparte o znajomość lokalnego rynku. To na tej bazie został w szybkim tempie zbudowany silny, konkurencyjny rynek firm deweloperskich. Największe firmy budowlane w mieście przekształciły się w deweloperskie. Ewenementem na skalę kraju była jeszcze do niedawna silna pozycja spółdzielni mieszkaniowych w procesie inwestycyjnym w Rzeszowie. Szczególne zasługi ma tu Spółdzielnia Mieszkaniowa PROJEKTANT. Każdy potencjalny inwestor był z „honorami” przyjmowany w Ratuszu, otrzymywał często swojego opiekuna ze strony władz do kontaktów, był traktowany bardzo poważnie. Dzięki temu udało się zachęcić do inwestycji w Rzeszowie wiele firm, które miały do wyboru po kilka lokalizacji. Urząd był przyjazny dla inwestorów. Wzrastający z roku na rok budżet miejski i coraz lepsze wykorzystywanie funduszy unijnych dały możliwości realizacji przez miasto nowych inwestycji strategicznych. To z kolei zatrzymywało w Rzeszowie kolejne grupy ludzi wchodzących w wiek produkcyjny. Tu była praca, szkoła i rozrywka. W Rzeszowie funkcjonuje 5 dużych uczelni a w okresie największego ich rozkwitu ilość studentów dochodziła do 50 000. W początkach lat 2000-2004  rocznie oddawano do użytku rocznie 800-1000mieszkań. Dzisiaj dochodzimy do 5000 a popyt jest wielokrotnie wyższy. Rzeszów to miasto przygraniczne. Tutaj tworzy się baza magazynowa dla transportu towarów na wschód i południe a obecność szczególnie przybyszów zza wschodniej granicy jest odczuwalna i wpływa na rozwój miasta. Czy można się dziwić, że ceny mieszkań rosną.

Dlaczego tak drogo

Wielokrotnie zadawałem sobie pytanie. Dlaczego w Rzeszowie koszt 1m² powierzchni użytkowej jest tak wysoki i dochodzi do 14 000zł a czasem nawet jest wyższy. Łódź, Katowice, Kielce, Lublin, Białystok są w tym rankingu za Rzeszowem. Oczywiście średnie ceny mieszkań są niższe i kupujący mieli wybór. Oferta nigdy nie była zbyt duża ale dawała możliwości wyboru, szczególnie na rynku pierwotnym z perspektywą realizacji do 2 lat. I to co istotne, ceny są w miarę stabilne a budownictwo bezpieczne. Wiele statystyk jest jednak niewiarygodnych lub opiera się o ceny ofertowe mieszkań zawyżając je. To dziennikarze często aby zaistnieć wyłapują te najdroższe oferty z rynku i przedstawiają jako standard. Tylko ceny transakcyjne oparte o akty notarialne i inne wiarygodne źródła dają właściwą ocenę. Na ceny mieszkań w Rzeszowie „zapracowała” lokalizacja nowych inwestycji i ilość . Sekret wysokich cen tkwi w szczegółach. Władze miejskie na przestrzeni lat z premedytacją dawały zielone światło na zabudowę mieszkaniową w centrum. Budowę mieszkań umożliwiał brak planów zagospodarowania, czyli ograniczony krąg zakazów i obostrzeń co do zabudowy. W przeszłości było wiele nieżyciowych przepisów ale zniesienie planów dawało zbyt dużą przestrzeń do interpretacji przepisów. W ciągu 20 lat powstał w centrum miasta prawdziwy „Manhattan” czyli wysyp wieżowców z infrastrukturą towarzyszącą. Na najdroższych działkach, na gruntach wymagających kosztownych prac geologicznych i inżynierskich stawiano budynki po kilkanaście kondygnacji każdy. W lokalizacjach nieopodal Ratusza, ścisłego centrum miasta kosztem ogromnych nakładów rozwijało się budownictwo mieszkaniowe wysokie. Większość mieszkań w ofertach sprzedaży przez lata stanowiły te drogie mieszkania, które zawsze w przeszłości i teraz znajdowały nabywców nawet przy kiepskiej koniunkturze na rynku. Oferta drogich mieszkań w centrum dochodziła do 50% wszystkich oddanych do użytku w danym roku a skuteczność sprzedaży była bliska 100% i to jeszcze na etapie budowy. Trudno się dziwić deweloperom, że za wszelką cenę chcieli budować blisko centrum.

Cena nie gra roli

Inwestorzy z czasem nabrali przekonania graniczącego z pewnością , że mieszkania w tych lokalizacjach znajdą nabywców. To też przyczyniło się do astronomicznych cen za grunty w najlepszych lokalizacjach, na zakup których mogli sobie pozwolić tylko najmocniejsi inwestorzy. Każda lokalizacja w centrum Rzeszowa, która dawała możliwości zabudowy mieszkalnej osiąga cenę zaporową dla indywidualnego inwestora. Tylko budownictwo mieszkaniowe wysokie dawało możliwości obniżenia kosztów budowy 1m². Jednocześnie szybko rozwinął się rynek inwestycyjny. To już nie 50% a nawet do 75% zakupów stanowiły inwestycje w mieszkania. Nakręciła się spirala. Popyt nakręcał podaż co w połączeniu z dobrą lokalizacją dało efekty cenowe. Presja na wzrost cen zawsze była duża i została zaakceptowana przez kupujących. Dlatego w Rzeszowie mieszkania są drogie. Na przestrzeni lat obserwuję , że to system naczyń połączonych. Szczególnie ludzie młodzi preferowali drogie mieszkania w centrum. Dzisiaj można już stwierdzić, że nastąpił stan nasycenia i nie ma szans na kontynuację budownictwa mieszkaniowego w centrum na dotychczasową skalę. Od pewnego czasu ceny już zatrzymały się, a te transakcyjne, szczególnie na rynku wtórnym są niższe. Skutki uboczne zabudowy w Śródmieściu są już tak dotkliwie odczuwalne, że grozi nam całkowity paraliż, głównie komunikacyjny. Pogarsza się jakość życia, a o nastroje mieszkańców w związku z budową następnych mieszkań w sąsiedztwie lepiej nie pytać.

Taniej to poza centrum

Dlatego z jednej strony mamy już ścianę razem z negatywnym nastawieniem włodarzy miasta co do nowych inwestycji w centrum i kontrolę wszystkich nowych inwestycji także z inicjatywy mieszkańców. Z drugiej strony wzrasta ilość chętnych do zakupu mieszkań w najlepszych lokalizacjach. Kto zdążył kupić mieszkanie w centrum to wygrał i dobrze ulokował pieniądze. W najbliższych latach odsetek mieszkań do sprzedaży będzie spadał, także w centrum. Tym samym jest szansa, że średnie ceny mieszkań w Rzeszowie spadną ale tylko dlatego, że ceny transakcyjne mieszkań na nowych osiedlach peryferyjnych są nawet do 40% niższe. Deweloperzy przenoszą się z inwestycjami na peryferia i poza miasto. Środek ciężkości przesuwa się poza centrum. To co wpływa na podaż, to ciągłe zainteresowanie inwestorów angażowaniem środków i budową nowych domów oraz budownictwem komercyjnym.

Dalszy rozwój to tylko kwestia czasu

Wojna na Ukrainie powoduje, że Rzeszów przejmuje nowe zadania w koncentracji przemysłu zbrojeniowego i ma bardzo duże perspektywy rozwoju a tym samym lokowaniem się tutaj nowych firm. Dzisiaj mamy na rynku nieruchomości nowe wyzwania. Tego jednak co osiągnął Rzeszów nikt nam nie zabierze. Rzeszów jest drogi bo zostały spełnione warunki do życia na wyższym poziomie. Na to potrzeba było czasu i wielu niestandardowych działań. Obyśmy tej dobrej atmosfery wokół miasta nie zmarnowali i zawsze pamiętali, że wysokie ceny mieszkań to wynik ciężkiej pracy oraz powód do satysfakcji.

Zbigniew Prawelski

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości