„W czerwcu coś drgnęło”

2023-06-21

Z końcem wiosny na rzeszowskim rynku nieruchomości wyczuwa się ożywienie.

Rynek wtórny się budzi

O ile na rynku pierwotnym symptomy ożywienia pojawiły się wcześniej o tyle widać, że budzi się rynek wtórny. Dotyczy to głównie mieszkań. To dobre informacje. Znacznie wzrosła ilość zapytań i konkretnych przypadków prezentacji nieruchomości. Zdecydowana większość transakcji odbywa się za gotówkę, bez korzystania z kredytu bankowego. Dlatego też ilość zawieranych kontraktów jest zdecydowanie mniejsza w porównaniu z rokiem 2022. Wydaje się, że część potencjalnych kupców uznała, że taniej nie będzie i nadszedł czas podjęcia decyzji.

Zalety rynku wtórnego

Zakup mieszkania za gotówkę na rynku wtórnym daje najczęściej możliwość szybkiego objęcia lokalu co dla tych klientów jest bardzo ważne. Rozwinięty coraz bardziej rynek najmu stwarza realne możliwości dalszych inwestycji po zakupie gotowego i wyposażonego mieszkania. Na rynku wtórnym częściej dochodzi w wyniku negocjacji do znacznych obniżek cen ofertowych oraz mają dobre lokalizacje. Dzisiaj o wiele łatwiej jest wynająć niż sprzedać mieszkanie. Ostatnie miesiące wskazują jednak, że wzrasta popyt na mieszkania.

Mało mieszkań gotowych z rynku pierwotnego

Podaż mieszkań nowych, ukończonych w stanie deweloperskim jest znikoma i te mieszkania są najbardziej poszukiwane na rzeszowskim rynku. Dlatego uaktywnił się obrót na rynku wtórnym. Wydaje się , że są to głównie zakupy pod wynajem. Gorzej sprawa wygląda ze sprzedażą i wynajmem powierzchni użytkowych oraz domów. Widać wyraźnie, że sprzedaje się „towar pierwszej potrzeby” jakim niewątpliwie są małe mieszkania do 50m².

Ograniczenia przy zakupie

Nadal hamulców przy zakupie nie brakuje. Głównym hamulcem jest niedostępność kredytów hipotecznych. Tutaj nie chodzi tylko o brak zdolności kredytowej kredytobiorców ale też o koszty obsługi tych kredytów, które drastycznie wzrosły. Jeszcze niedawno trzy na cztery transakcje były kredytowane. Ich obsługa była do udźwignięcia przez średnio zamożną rodzinę. Od początku roku w tym temacie jest prawdziwa zapaść. W mojej ocenie brakuje zakupów pod zaspokajanie własnych potrzeb mieszkaniowych.

Nie ma podaży

 W tej sytuacji znacznie została ograniczona podaż. Pomimo ograniczenia popytu ceny nieruchomości utrzymują się na wysokim poziomie. Koszty produkcji rosną już wolniej ale taniej nie będzie. Deweloperzy obawiają się, że mogą mieć problemy ze sprzedażą nowych efektów mieszkaniowych. Mają przygotowane inwestycje, czekają na ożywienie rynku.

Pomoc państwa

Program pomocy państwa przy zakupie pierwszego mieszkania wchodzący w życie od 1 lipca 2023 roku już z każdej strony został okrzyknięty wielkim sukcesem. Przed bankami miały ustawiać się kolejki chętnych i co ?. W rzeczywistości po sprawdzeniu praktycznej jego strony u źródła, na kilkanaście dni przed jego wejściem w życie okazuje się, że program jest „ w powijakach”. Nadal banki nie wiedzą dokładnie jak go wdrożyć w życie a ilość zawartych umów rezerwacyjnych jest na naszym rynku znikoma. Zainteresowanie jest ale….. . Nadal jest wiele niewiadomych i niemożliwe jest wiarygodne wyliczenie zdolności kredytowej a tym samym wysokości maksymalnej kredytu. Przy aktualnych, rosnących cenach nieruchomości na rynku rzeszowskim ustalony limit cenowy 600 000zł jest poważnym ograniczeniem przy zakupie domu, czy nawet mieszkania. Ceny transakcyjne mieszkań wykończonych, jak również w dobrych lokalizacjach wychodzą poza ustalone limity i ich zakup nie kwalifikuje się do skorzystania z pomocy państwa.

Jest nadzieja

Komisja Nadzoru Finansowego dopiero na koniec czerwca ustaliła zasady wyliczenia zdolności kredytowej dla klientów korzystających z dopłat do oprocentowania kredytu hipotecznego. Mówi się o znacznym poluzowaniu zasad wyliczenia zdolności kredytowej, co może skutkować uzyskaniem wyższego kredytu na zakup pierwszego mieszkania. To wszystko wymaga jeszcze doprecyzowania, przeszkolenia pracowników banków itd. Wydaje się , że wcześniejsze programy pomocowe przed pandemią koronawirusa były bardziej dopracowane i jasne. W tym przypadku odtrąbiono sukces zanim jeszcze uruchomiono program.

Przed nami gorące lato

Reasumując lato zapowiada się w nieruchomościach ze zmienną pogodą i z nawałnicami. Jedno jest pewne, będzie gorąco. Rzeszowski Rynek Nieruchomości kieruje się jednak rachunkiem ekonomicznym skrojonym pod faktyczne możliwości jego uczestników. Dlatego rynek posuwa się małymi kroczkami do przodu a wzrastający popyt oraz nowe oferty sprzedaży nieruchomości ogłaszane przez deweloperów są tego dowodem. Weszliśmy na rynku w okres dużej niepewności i potrzebę rzeczywistej pomocy państwa nie tylko dla kupujących ale również dla drugiej strony wpływającej na podaż. Akcja budowy mieszkań przez państwo zakończyła się totalną porażką, deweloperzy ograniczyli budowę nowych mieszkań, także banki znajdują się w trudnej sytuacji. Bez podaży nie ma rozwoju. Mówi się, że budownictwo to koło zamachowe gospodarki. Na razie to koło znacznie zmniejszyło obroty. Brakuje paliwa.

Zbigniew Prawelski

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości