Rzeszowski Rynek Nieruchomości Październik 2023

2023-10-06

Brakuje mieszkań, banki nie nadążają z akcją kredytową

Na Rzeszowskim Rynku Nieruchomości panuje ożywiony ruch. Brakuje mieszkań do kupna i do wynajmu. Ceny idą w górę. Z punktu widzenia sprzedawców i wynajmujących to dobry czas na finalizację transakcji. Na rynek wracają fliperzy i zakupy inwestycyjne. Pomimo wysokiej inflacji i wzrostu cen rynek kwitnie. Kupują nie tylko osoby uprawnione do skorzystania z kredytu preferencyjnego ale również i pozostali. Wzmożony popyt obserwuje się na rynku pierwotnym ale również i wtórnym.

Podaż coraz mniejsza, ceny w górę

Deweloperzy rozpoczynają wstrzymywane wcześniej budowy i z większym optymizmem patrzą w przyszłość. W porównaniu do września 2022 roku, w miesiącu wrześniu 2023 rozpoczęli budowę o 100% więcej mieszkań. To jest dobra i zła informacja dla rynku. Dobra, bo gwarantuje rozwój rynku i nadzieję na obniżenie wzrostu cen nieruchomości. Zła, że czeka nas okres znacznego obniżenia podaży ze względu na wysoki popyt a co za tym idzie możliwe dalsze wzrosty cen na nieruchomości, zwłaszcza na mieszkania.

Rynek zachował się racjonalnie

Obecnie  średni czas budowy mieszkania trwa co najmniej 2 lata i tego czasu nie da się przyspieszyć. Wprowadzone ograniczenia i zmiany w związku z uzyskiwaniem decyzji pozwolenia na budowę mogą ten proces jeszcze wydłużyć. Dlatego należy spodziewać się spowolnienia rynku i oczekiwania na efekty mieszkaniowe przez dłuższy czas.  Potrzebne są decyzje skracające czas do rozpoczęcia budów. Kompletnie nie wypaliły rządowe pomysły o masowym budownictwie mieszkaniowym przez agendy państwowe. Trzeba zmian ustawowych. Presja na podwyższanie cen uwidoczniła się szczególnie w związku z dopłatami do kredytów hipotecznych przez państwo.  Państwo wsparło tylko stronę popytową rynku. Powodzenie programu ponad miarę szybko ograniczyło podaż i dało sygnał do podwyżek cen.  Jako pierwsi w krótkim czasie zareagowali deweloperzy a za nimi poszedł rynek wtórny. Tak jak to wielokrotnie było w przeszłości z rynku znikają także nieruchomości, które stały w zamrażarce od kilku lat. W stosunku do cen z tego okresu z poprzedniego roku ceny wzrosły nawet o 20-25%. Z tego stanu rzeczy cieszą się posrednicy i właściciele mieszkań.

Kredyt preferencyjny i jego skutki

Trzeba przyznać, że po okresie załamania rynku w roku 2022, sygnałem do jego ożywienia była pomoc państwa przy zakupie pierwszego mieszkania. Tak zwany kredyt hipoteczny 2% wywołał lawinę wniosków kredytowych i pozytywnie wpłynął na rynek w roku 2023. Brak limitów w ilości środków budżetowych przeznaczonych na ten cel w roku 2023 spowodował, że banki są oblegane przez osoby chcące skorzystać z kredytu jeszcze w roku 2023. Na lata następne są już określone limity środków, dlatego ten ruch jest uzasadniony. Z informacji uzyskanych w banku PKO BP wynika, że w tej chwili standardowe oprocentowanie kredytów hipotecznych wynosi w skali roku 7-8%, że kredyt z dopłatą /zwany 2%/ wyliczany jest wg wzoru i jest weryfikowany co 5 lat, że dopłata obowiązuje przez 10 lat. Najczęściej kupujący deklarują wkład własny powyżej wymaganego. Część osób ubiegających się o ten kredyt pomimo korzystnego sposobu obliczania nie ma zdolności kredytowej do zaciągnięcia kredytu. Okres oczekiwania aktualnie w Rzeszowie wynosi około 2 miesiące i jest taki sam dla osób korzystających z kredytu preferencyjnego jak i dla pozostałych kredytobiorców.

Kredyt hipoteczny w liczbach

 Przykładowe raty miesięczne od udzielonego kredytu od kwoty 300 000zł wynoszą:

- około 1500zł od kredytu z dopłatą

-około 2800zł od kredytu hipotecznego bez dopłaty

Trzeba nadmienić, że każdy przypadek jest inny i podane kwoty mogą się różnić. O wszystkim decyduje narzucony wzór do wyliczenia zdolności kredytowej oraz wewnętrzne decyzje banków.

Podsumowanie

W ostatnim okresie niektóre banki na naszym terenie notują spadek zainteresowania kredytem preferencyjnym. Potwierdza to jedynie przypuszczenia, że albo rynek mieszkaniowy w Rzeszowie nasyca się albo zaczyna brakować mieszkań. Nie sądzę jednak, aby do końca roku nastąpiło obniżenie aktywności na rzeszowskim rynku nieruchomości. Przewiduję jeszcze dłuższe kolejki po kredyt. Wzmożony popyt na wynajem mieszkań, powrót studentów na uczelnie gwarantuje dalszy wzrost opłacalności inwestycji w nieruchomości pod wynajem. Bardziej należy się zastanowić na sposobem przyspieszenia budowy nowych mieszkań, aby nie zostały zachwiane proporcje pomiędzy podażą a popytem w najbliższych latach.

Zbigniew Prawelski

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości