2024-05-21
To co dzieje się w ocenie rynku nieruchomości w II kwartale 2024 można nazwać „ robieniem ludziom wody z mózgu”. W tych ocenach jest wszystko. Ceny maleją, ceny rosną, wzrasta popyt na kredyty, rozpoczyna się wielkie budowanie, brakuje mieszkań do sprzedaży, grozi nam załamanie rynku nieruchomości, na rynku zastój, nie ma popytu, ceny najmu spadają. Wniosek dla osób zainteresowanych obrotem –„wiem, że nic nie wiem”. Jedni komentatorzy działają na wzmocnienie popytu inni podaży w zależności od punktu siedzenia. Generalnie wszyscy grają „na siebie”, byle było ciekawie. Trudno znaleźć na rynku nieruchomości wiarygodne źródło informacji. Argumentów „za” jak i „przeciw” jest wiele a faktycznie rynek przechodzi okres gruntownych zmian. Brakuje spójnej polityki państwa i impulsów do rozwoju rynku nieruchomości. Jak mawiał Stefan Kisielewski – „od mieszania łyżeczką herbata nie będzie słodsza.” Przyjęcie zasady, że rynek sam się wyreguluje może okazać się początkiem zapaści, której nikt nie chce. Kierowanie się z kolei wybiórczo komentarzami oderwanymi od rzeczywistości pogłębia chaos. Jedynie ekonomiści wykazują umiar w ocenie gospodarki a wyniki w II kwartale 2024 roku wskazuje, że gospodarka jako całość rozwija się.
Okres przejściowy
Nie ma co liczyć, że nagle i na trwale poprawi się koniunktura. Jesteśmy w okresie przejściowym. Zaczyna się nowy cykl koniunkturalny. W związku z tym, są miejsca gdzie jeszcze wyprzedają się efekty mieszkaniowe i to z dużym zyskiem ale to już jest końcówka. To są wyniki z lat ubiegłych i realizacja umów kredytowych z roku 2023. Zostały oferty najdroższe i mało atrakcyjne. Zasada jest taka: Jeżeli deweloper wybuduje w tym roku mieszkanie to osiągnie dobrą cenę. Ważniejsze jest jednak dla rynku co przed nami, tamte efekty zostały już podsumowane a teraz czeka nas luka podażowa ?. Do połowy roku 2023 na rynku inwestycyjnym panowała zapaść, którą szybko nie da się nadrobić. Inwestorom, którym udało się rozpocząć nowe inwestycje w zmienionym otoczeniu prawnym, którzy podjęli zwiększone ryzyko, grozi, że mogą utknąć w procedurach lub nie zdobędą finansowania. To jednak przy wydłużających się procedurach może oznaczać, że na efekty trzeba będzie czekać nawet do 3 lat. Tak, są możliwości budowy domów mieszkalnych na tzw. zgłoszenie z pominięciem /nie zawsze/ wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę ale w miastach to nie rozwiąże problemu mieszkaniowego. W tej sytuacji każde wzmocnienie strony popytowej /np. kredyty preferencyjne/, bez zwiększenia podaży zakończy się jedynie wzrostem cen nieruchomości i w rezultacie znacznym wzrostem zadłużenia społeczeństwa. Prawa ekonomiczne na wolnym rynku są nieubłagane i tylko na chwilę można zadziałać wbrew tym zasadom. Jak to się kończy widzimy dzisiaj ?!
Oferta taka jak oceny rynku
Coraz bardziej w zależności od potrzeb a nie według rynku kształtują się ceny nieruchomości. Widać to szczególnie po cenach mieszkań. Pompuje się bańkę cenową. O ile deweloperzy mają wymogi co do ustalania cen i ich podwyżki mogą być ograniczone co do inwestycji już realizowanych i oddawanych do użytku, o tyle na rynku wtórnym panuje całkowita dowolność co do ceny, podbijanej przez niewiarygodne oceny rynku. Dochodzi do tego, że ceny ofertowe mieszkań za 1m² powierzchni użytkowej różnią się nawet o 50%. Na podstawie tych wątpliwych danych inni specjaliści analizują ceny i dochodzą do wniosku, że np. średnie ceny mieszkań w Rzeszowie przekroczyły już 12tys/1m². W praktyce nie powinno się analizować cen ofertowych tylko transakcyjne a średnie ceny transakcyjne w mojej ocenie nie przekraczają 9tys/1m², a i tak w Rzeszowie konkretnych kupców „jak na lekarstwo”. Dotyczy to w szczególności rynku wtórnego. Presja na wzrost cen jest uzasadniona bo wiele obiektywnych czynników wpływa na podwyższanie wartości nieruchomości. Nie może się to jednak odbywać sztucznie poprzez spekulacje. Kupujący nie akceptują sztucznych cen i nie interesują się tymi nieruchomościami. Kończy się na jednym telefonie, jednym wejściu na ofertę na portalach internetowych. Część klientów po prostu już nie stać na kupno.
W Jarosławiu ceny jak w Rzeszowie
Zastój na rynku nieruchomości charakteryzuje się też tym, że z uwagi na znikomą podaż, ceny mieszkań w miastach poza stolicą województwa równają do cen rzeszowskich. Brak materiału porównawczego z terenu położenia nieruchomości kieruje pojedynczych sprzedawców z Przemyśla, Krosna, Jarosławia i innych miast do windowania cen. Dlatego pojawiają się w np. w Jarosławiu ceny ofertowe mieszkań przekraczające 8tyś/1m² powierzchni użytkowej. Tam często jeszcze bardziej brakuje mieszkań jak w Rzeszowie. Są jednak pewne granice. Nie jest to jednak zjawisko nowe i kilka razy po transformacji ustrojowej tak było.
Mieszkanie dla każdego
Z drugiej strony słyszymy z kolei hasła polityczne, że obowiązkiem państwa jest zaspokojenie mieszkań dla każdej rodziny. Nawet tak bogate państwo jak Niemcy zaspokoiło potrzeby mieszkaniowe obywateli ale w formie wynajmu kontrolowanego przez agendy rządowe. Rozwijając budownictwo socjalne rozładowano tam nadmierny popyt. U nas przyjęła się forma własności jako podstawowy model zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i na obywateli państwo przerzuciło problem finansowania w całości inwestycji mieszkaniowych. Do tego dochodzi niestabilne prawo obrotu gospodarczego i mamy zarys obrazu tego co dzieje się na rynku. Próby wybudowania w Polsce tanich mieszkań przez państwo zakończyło się wielką klapą. Z kolei próby wprowadzenia ograniczeń co do inwestycji w mieszkania przez fundusze inwestycyjne oraz usiłowanie ograniczenia inwestycji w nieruchomości przez zamożniejszych Polaków, w aktualnej sytuacji także niewiele zmieniło. Nadal brakuje około 2 miliony mieszkań dla zaspokojenia potrzeb.
Prognozy na przyszłość
W aktualnej sytuacji trudno zakładać, że sytuacja ulegnie znacznej poprawie w okresie letnim. Więcej czynników przemawia za tym, że utrwalą się tendencje spadkowe w budownictwie a ceny utrzymają się na wysokim poziomie. Wstępne wyniki GUS w gospodarce za I kwartał 2024 wskazują, że polska gospodarka wychodzi ze spowolnienia ale to głównie dzięki zwiększonej konsumpcji. Dane o PKB wskazują, że gospodarka urosła w I kwartale o 1,9% w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. W następnych kwartałach należy się spodziewać dalszej poprawy koniunktury. Jak oceniają ekonomiści w I kwartale nastąpiło pogorszenie w inwestycjach. Za rok 2024 prognozują wzrost PKB o około 3%. Z informacji jakie docierają z rynku deweloperskiego wynika, że pozyskiwanie kredytów pod inwestycje mieszkaniowe jest coraz trudniejsze i firmy deweloperskie mają problem z ich pozyskiwaniem. Banki są pod coraz większą kontrolą Komisji Nadzoru Finansowego a nowelizacja Ustawy Deweloperskiej wprowadziła także poważne obostrzenia w zakresie zaciągania kredytów. Część deweloperów, szczególnie tych mniejszych nie może uzyskać kredytów. To nie wróży nic dobrego. Na naszym Rzeszowskim Rynku Nieruchomości widać w ofertach największych deweloperów, że coraz więcej z nich podejmuje się budowy tanich domów jednorodzinnych w zabudowie szeregowej i bliźniaczej kosztem dużych inwestycji w budownictwie wielorodzinnym, co było ich chlebem powszednim. Często inwestycje te realizowane są ze środków własnych bez konieczności zaciągania kredytów. Są to inwestycje bardziej bezpieczne i pozwalające przetrwać. Duże inwestycje w budownictwie wielorodzinnym, które mogłyby być realizowane stoją z uwagi trudności finansowe i zawiłą procedurę prawną. Do tego dochodzą masowe protesty ludności przeciwko nadmiernej zabudowie wielorodzinnej. Pojawia się również tendencja ogólnopolska do sprzedaży przez deweloperów atrakcyjnych gruntów pod budownictwo wielorodzinne, co jeszcze do niedawna było nie do pomyślenia. Wszyscy uczestnicy oczekują zmian na lepsze i poprawy koniunktury.
Zbigniew Prawelski
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Doradca Rynku Nieruchomości