Rzeszowski Rynek Nieruchomości Luty 2025

2025-02-18

Nadal na rynku nieruchomości panuje zastój i niepewność jutra. Napływają dane statystyczne za IV kwartał 2024, które jedynie potwierdzają kierunek zmian. W ostatnich komentarzach przewidywałem, że jeżeli nie będzie do końca marca nowego programu rządowego dla rynku to ceny zaczną wyraźnie spadać.

Po raz kolejny ceny do góry

Co prawda ceny mieszkań w porównaniu do roku 2023 wzrosły o około 10% ale tempo wzrostu na koniec roku wyhamowało. Wzrosła podaż, szczególnie w Rzeszowie ale ilość transakcji nieustannie spadała. Od początku roku 2025 nadal maleje popyt. Niektórzy komentatorzy uważają, że właśnie w tej chwili pęka bańka cenowa na Rzeszowskim Rynku Nieruchomości.

Od marca ceny w dół

Szczególnie widać to na rynku wtórnym, gdzie „przegrzane” ceny ulegają znacznym obniżkom. Brak popytu sprawia, że w procesie negocjacji ceny transakcyjne są nawet o 30% niższe od ofertowych. Najbardziej wytrwali czekają na sprzedaż mieszkania nawet rok i tracą nadzieję. Kupcy obserwują rozwój sytuacji i nadal czekają na pomoc. Większość z nich nie stać w tej chwili na zakup. I nie chodzi tylko o brak zdolności kredytowej ale także o koszty obsługi kredytu bankowego. Oprocentowanie kredytu hipotecznego
w granicach 8% w skali roku jest jednym z najdroższych w Unii Europejskiej a ceny w ciągu ostatnich lat wzrosły o około 30%. W styczniu i lutym 2025 roku do transakcji dochodzi tylko sporadycznie. Sprzedają tylko ci co muszą i kupują tylko ci co mają gotówkę i uzyskają znaczne opusty cenowe. Kredyty zaciągają kupujący tylko uzupełniające do 30-50% ceny i cały czas oczekują rady czy dobrze robią. Doszliśmy do punktu zwrotnego na rynku i korekta cen wydaje się nieunikniona.

Powtórka z roku 2009

Być może to sytuacja przejściowa ale uzasadniona i wyczekiwana przez państwo i kupujących. Pamiętamy rok 2009 do 2012 kiedy przejściowo ceny mieszkań spadały, bankrutowały firmy deweloperskie i czym to się skończyło. Tak zwany popyt odkładany odezwie się z pełnym impetem za jakiś czas ale aby to się stało rynek nieruchomości potrzebuje czasu i spokoju. Wszyscy uczestnicy tego rynku oczekują wreszcie konkretyzacji planowanej pomocy państwa i dobrych informacji o sytuacji gospodarczej w kraju.

„Pierwsze klucze”

Na dzisiaj słyszymy jedynie zapowiedzi programu rządowego „pierwsze klucze”, który zakłada czasowe dopłaty państwa do odsetek od kredytu i obniżenia ich oprocentowania do około 4%. Program ma wspierać budownictwo społeczne w tym budownictwo spółdzielcze, zakup działek i budowę własnego domu systemem gospodarczym oraz tylko rynek wtórny. Wyklucza się z pomocy zakup mieszkań na rynku pierwotnym. Jest wiele ograniczeń do skorzystania z dopłat jak: kryterium dochodowe, kryterium cenowe /o tym będą decydować również samorządy/ za 1m² powierzchni użytkowej, circa 10000 zł dla Rzeszowa, limit ilościowy dopłat na kwartał itp. Wprowadzenie pomocy państwa ma przeciwdziałać sztucznemu wzrostowi cen nieruchomości po wprowadzeniu zmian i jest kierowane do osób i rodzin pod ich potrzeby własne.
W perspektywie chodzi o rozwój budownictwa pod wynajem i zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych osób średnio i słabo uposażonych. Niejasna jest rola deweloperów i ich pozycja na rynku nieruchomości. Ostateczny kształt strategii państwa jest jeszcze daleki od finalizacji. Wprowadzenie zmian planowane jest najwcześniej na koniec 2025 roku. Pojawia się również kwestia ograniczenia nadmiernych zysków banków.

Co z rynkiem pierwotnym i deweloperami

Zapowiedzi zmian mają jednak duży wpływ na rzeszowski rynek nieruchomości, gdyż to deweloperzy odpowiadają głównie za podaż i sukcesywnie oddają do użytku nowe mieszkania do sprzedaży. Ich strategia na dzisiaj się nie zmieniła i ceny w odróżnieniu od rynku wtórnego nie ulegają znacznym korektom. Ta sytuacja może ulec zmianie ale niekoniecznie. Być może wzorem lat ubiegłych zakupów dokonają na tym rynku fundusze inwestycyjne a część mieszkań zostanie wynajęta. Nowe inwestycje zostaną ograniczone i oferta przeformatowana pod budownictwo jednorodzinne szeregowe, tańsze na obrzeżach miast i w mniejszych ośrodkach itp. To są aktualnie nowe wyzwania.

Tu i teraz

Proces inwestycyjny trwa aktualnie nawet do 3 lat. Na rynku za chwilę będziemy mieli nadpodaż mieszkań nowych i brak większych efektów w budownictwie społecznym. Te nowe mieszkania w budownictwie społecznym o ile powstaną, nie pojawią się z dnia na dzień. Powstanie luka. Rynek wtórny w Rzeszowie i nie tylko jest bardzo płytki, te mieszkania przy wzroście popytu znikną w ciągu bardzo krótkiego czasu a nowych efektów będzie brak. Pozostaną jedynie do kupna mieszkania bez dopłat. Można sobie jedynie wyobrazić jak wielki będzie nacisk na wzrost cen przy małej podaży. Obyśmy nie wylali dziecka razem z kąpielą. Wyhamowanie podaży może wywołać trudne do przewidzenia skutki na rynku pracy i w produkcji. Więcej jest pytań niż odpowiedzi, a na rzeszowskim rynku nie widać nawet światełka w tunelu.

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

Doradca Rynku Nieruchomości

Zbigniew Prawelski