Rzeszowski Rynek Nieruchomości Kwiecień 2025

2025-04-10

Coraz mniej transakcji

Rynek nieruchomości przeżywa ciężkie chwile. Brak popytu, zwiększona podaż powodują, że jest coraz mniej transakcji. Gdyby to był typowy rok na rynku nieruchomości i okres przedświąteczny nie byłoby w tym nic szczególnego. Przeważnie dopiero po Świętach Wielkanocnych wzrasta ruch i ilość transakcji. Obawiam się, że tym razem tak nie będzie z wielu powodów.

Nieustanne zapowiedzi gruntownych zmian

Ciągłe zapowiedzi zmian w polityce mieszkaniowej z wieloma ograniczeniami, wprowadzanie samych ograniczeń i wykluczeń dla pewnych grup obywateli , zmiany w prawie zagospodarowania przestrzennego, ciągłe korekty jak również skutki już wcześniej wprowadzonych zmian powodują chaos i zastój na rynku nieruchomości jakiego dawno nie było.  Konkretów brak a rynek szoruje po dnie.

Sprzeczne sygnały z rynku

W tej chwili poza dużą aktywnością różnego rodzaju ośrodków badawczych i sprzecznymi informacjami niewiele się dzieje na rynku a jego obraz jest zamazany. Dominują hasła populistyczne na użytek kampanii wyborczej i brakuje spójnej polityki państwa nie tylko na przyszłość ale na najbliższe kwartały. Jedno wydaje się być pewne ! Zmiany wejdą w życie od 2026 roku.

Najważniejsza jest pomoc dla najuboższych

Lansuje się tezę, że musi ruszyć na szeroką skalę budownictwo społeczne i socjalne na wynajem. Koniec z nadmiernym windowaniem cen i szybkim bogaceniem się deweloperów i banków. Najważniejsza jest pomoc państwa dla tych, którzy nie mają szans w obecnej sytuacji na zaspokojenie swoich potrzeb mieszkaniowych. Teraz liczą się inicjatywy społeczne i aktywność samorządów. Zewsząd słychać zapowiedzi powstania nowych TBS i SIM. Jednak po przeglądnięciu ich ofert okazuje się, że jest ona przeznaczona dla rodzin średnio i lepiej sytuowanych.

Co się sprzedaje

Po pierwsze mało jest materiału porównawczego. Po drugie jeżeli już dochodzi do transakcji to na mieszkaniach do 40-50m². Po trzecie cena transakcyjna jest dużą niewiadomą. Kupuje się głównie „za gotówkę”. Po czwarte coraz częściej negocjacje zostają zrywane z uwagi na różnice zdań co do ceny. Po piąte coraz częściej dochodzi tylko do transakcji poniżej średniej wartości rynkowej tj. poniżej 9-10tysięcy zł za 1m². Często upusty cenowe mogą zaskoczyć kupujących. Warto próbować i nie zrażać się wysokimi cenami ofertowymi. Obserwuję znaczny spadek cen nieruchomości. Nie tylko mieszkań ale również działek pod budowę i domów.

Przybywa ofert

Nadal ceny i podaż na rynku dyktują deweloperzy. Wzrasta też ilość mieszkań na rynku wtórnym. Z wiarygodnych informacji pozyskanych od deweloperów wynika, że koszt wybudowania mieszkania w przeliczeniu na 1m² powierzchni w stanie deweloperskim w Rzeszowie wynosi 7,5 – 8,5tys zł. Ceny budowy rosną niezależnie od decyzji inwestorów. Stopy procentowe kredytów nie ulegają zmianom i nie rekompensują tych podwyżek. Kredyt jest drogi i nie zachęca do jego brania lub jest wręcz niedostępny dla większości kupujących. „Nowa Ustawa Deweloperska” jeszcze bardziej chroni nabywców ale podraża koszty budowy. W związku z tym na przestrzeni roku 2023 i części /do lipca/ 2024 roku rosła trochę na wyrost ilość rozpoczętych budów aby „załapać” się na stare warunki. Teraz mamy tego pierwsze efekty i deweloperzy nie mogą sprzedać nadmiaru mieszkań, szczególnie o większych metrażach.  Gra rynkowa toczy się dalej i nie wiadomo czym się skończy. Na rynku wtórnym ceny ofertowe są niejednokrotnie wyższe jak na pierwotnym. Jest to często uzasadnione, gdyż przeważa tutaj oferta mieszkań często kilkuletnich komfortowo wykończonych. Ofert takich mieszkań przybywa i są to mieszkania dla bogatych. Jednak najbardziej poszukiwane są mieszkania o małych metrażach ale do remontu, których cena ofertowa jest niejednokrotnie niższa nawet o 20-30%. 

Ukrócenie handlu mieszkaniami

Jednym z głównych założeń zapowiedzi zmian na rynku nieruchomości jest ukrócenie handlu nieruchomościami i preferencja rynku wtórnego. Czarno to widzę bo: - po pierwsze nie docenia się odwagi i dorobku deweloperów oraz włodarzy miast. Pytanie retoryczne ? W którym miejscu rozwoju byłby Rzeszów gdyby nie odwaga i zdecydowanie św. pamięci Prezydenta Tadeusza Ferenca i największych lokalnych deweloperów. -Po drugie ile nowych miejsc pracy powstało w wyniku rozwoju, ile firm zewnętrznych ma obecnie swoje siedziby w Rzeszowie, jak rozwinął się region rzeszowski w wyniku tych inwestycji. Po wtóre co w tym złego, że ludzie lokują swoje pieniądze w nieruchomości, remontują stare zasoby i sprzedają potem z zyskiem.  

Podsumowanie

Opierając się tylko na tezach proponowanych zmian wydaje się, że należy bardziej zapanować na procesami inwestycyjnymi i wprowadzić reorganizację rynku, pomóc tym najbardziej potrzebującym.  W krótkim czasie staliśmy się społeczeństwem elitarnym co po 36 latach od transformacji ustrojowej nie podoba się wielu. Teraz nadszedł czas korekty i wyboru metody jak to zrobić aby było bardziej sprawiedliwie. Jednak kryzys na rzeszowskim rynku nieruchomości ma się coraz lepiej i to są fakty.

Zbigniew Prawelski

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości