Rzeszowski Rynek Nieruchomości Lipiec 2025

2025-07-17

Mamy już wstępne wyniki badań rynku nieruchomości za I kwartał 2025 roku. Opierając się głównie o analizy Narodowego Banku Polskiego /Informacja kwartalna/ oraz Głównego Urzędu Statystycznego mamy do czynienia wyraźnym spowolnieniem w wielu obszarach rynku nieruchomości. Bazując na dostępnych materiałach analitycznych dostarczanych przez banki i deweloperów można także stwierdzić, że sytuacja na rynku jest trudna ale stabilna. Na rynku „brakuje pieniądza” i popyt jest słaby. Nie grozi nam zapaść ale nie ma szans powrotu na szybką ścieżkę wzrostu rynku. Trwanie rynku w tym stanie powoduje tendencje do stabilizacji cen a nawet ich obniżanie.

Liczby nie kłamią

Wynika z nich, że w skali kraju w I kwartale 2025 roku /w 6 największych ośrodkach/ wydano 61,9 tyś. pozwoleń na budowę mieszkań i jest to spadek rok do roku o około 12%. Z kolei rozpoczęto budowę 55,7 tyś. mieszkań i jest to spadek r/r o około 7%.

Popyt wspierany przez wzrost wynagrodzeń oraz stabilizację cen, szczególnie na rynku wtórnym był niższy w I kwartale w porównaniu do II kwartału roku 2024 o 34%. Dlatego w porównaniu do II kw.2024, gdyż w I kwartale 2024 były jeszcze realizowane umowy z roku 2023 z kredytem 2% i dane są niewiarygodne. Trzeba nadmienić, że w stosunku do IV kwartału 2024 sprzedaż spadła w I kw. 2025 o 6%. To jest duży regres.

Podaż z kolei wyniosła na koniec 2024 do 59,1 tyś. mieszkań a w I kwartale 2025 jeszcze wzrosła o 1,5 tyś, mieszkań. Wlicza się do tego także Umowy Deweloperskie, których realizacja nastąpi w przyszłości po zakończeniu i rozliczeniu zadania inwestycyjnego. Notujemy na rynku nadpodaż mieszkań. To efekt zakończenia inwestycji z lat ubiegłych i małego popytu obecnie. Wydłuża się okres sprzedaży mieszkań. Popyt maleje a podaż rośnie.

Ceny w I kwartale 2025 stabilizowały się a ich dynamika wzrostu wyhamowała
i w skali roku r/r wynosiła od 3-8%. Rosły szczególnie koszty ziemi i robocizna.

Małymi kroczkami do przodu

Wzrasta w 2025 dostępność mieszkań i kredytów mieszkaniowych. Dostępność mieszkań to nic innego jak miara liczby metrów kwadratowych które można zakupić za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw na danym rynku przy średniej cenie transakcyjnej mieszkania.

Jeżeli chodzi o kredyty względem I kw. 2024 /chodzi o wartość udzielonych kredytów/ notujemy spadek o 28%. Jest to zrozumiałe i pokrywa się z malejącym popytem. Ciekawostką jest fakt, że około 88% kredytobiorców decyduje się na stałe oprocentowanie, przeważa kredyt do 30% ceny. Jednak coraz więcej osób jest zainteresowanych pozyskaniem kredytu i czeka tylko na poprawę warunków ich uzyskania.

Twarde lądowanie

Z badań GUS wynika, że rynek budowlany skurczył się w roku 2024 o 7,7%. Spada produkcja budowlano-montażowa. Złożyło się na to wiele czynników a głównie drastyczny spadek ilości transakcji od roku 2023, wzrost kosztów energii
i wynagrodzeń. Ponad 46 tyś. firm budowlanych w Polsce musi spłacić 1,72 mld zł długów. Kondycja wielu firm budowlanych jest kiepska. Szacowana liczba niewypłacalności w budownictwie w I kw. 2025 była wyższa o 24% r/r. Wiele firm, szczególnie małych ogłosiło bankructwo –około 5%. Większość 95% poddała się procesom restrukturyzacji. Szczególnie komplikuje się sytuacja prowadzenia działalności deweloperskiej. Wzrastają również koszty zaciągania kredytów inwestycyjnych i ich dostępność. To wszystko spadek po okresie boomu na rynku
i konsekwencja spowolnienia rynku. Sytuację mogą uzdrowić środki z Krajowego Planu Odbudowy /KPO/ na które czekają wszyscy.

Chaos inwestycyjny w miastach i gminach

W związku z nowelizacją Ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym a w szczególności koniecznością tworzenia nowych Planów ogólnych oraz ich następstwami, gminy przeżywają prawdziwe oblężenie interesantów i są zalewane wnioskami o wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Skracane są często godziny obsługi interesantów na rzecz prac nad wydaniem WZ i opracowaniem materiałów do Planów ogólnych. Referaty budownictwa i planowania przestrzennego gmin pracują na granicy możliwości. W tej sytuacji wydłużają się procedury i rozpoczęcie procesów inwestycyjnych. Wiele z nich jest wstrzymywanych. To wszystko może mieć wpływ na rynek nieruchomości za kilka lat.

Wraca optymizm

Dla nas najważniejsze są pozytywne tendencje. Do nich należy przede wszystkim wzrost optymizmu kupujących, którzy coraz mniej obawiają się wzrostu cen nieruchomości. Także kupujący coraz przychylniej patrzą na rynek wtórny, gdzie jest większa szansa na negocjacje cenowe. Optymizmem napawa malejąca inflacja jak również druga już w tym roku obniżka stóp procentowych. To realna szansa na poprawę zdolności kredytowej i tańszy kredyt. Na rynku jest coraz większa podaż mieszkań. W chwili obecnej jak wynika z wyliczeń, koszt kredytu przekracza koszt wynajmu mieszkania ale ta tendencja może się odwrócić. Dlatego większość mieszkań kupowana jest za gotówkę. Spada również odsetek klientów czekających na znaczne obniżki cen. Aktualna sytuacja na rynku sprzyja również dalszej stabilizacji cen. Jednak w dłuższym okresie należy spodziewać się odwrócenia tendencji i wzrostu cen z uwagi na ograniczenia w realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych i malejącą podaż mieszkań. Deweloperzy mają zapas uzyskanych pozwoleń na rozpoczęcie nowych inwestycji ale wstrzymują się z wejściem w teren.

Rzeszów świeci przykładem

Rzeszowski rynek nieruchomości jest przykładem lokalnego rynku, który nie wykazuje tendencji do nagłych zmian. Często przedstawiany jest jako przykład harmonijnego i zrównoważonego rozwoju. Chociaż aktualna średnia cena 1m²
w Rzeszowie na poziomie około 11 000zł może niektórych odstraszać to nie brakuje mieszkań w cenach transakcyjnych w przedziale 8 000 - 10 000zł za 1m², a nawet niższych. Podaż na poziomie 8 000 mieszkań na Podkarpaciu w czerwcu 2025 jest
w stosunku do małego popytu bardzo duża, wyczerpuje dwuletnie zapotrzebowanie
i rynek takiej ilości nie wchłonie nawet do końca roku. Jednak mając na uwadze, że zdecydowaną większość oferowanych mieszkań stanowią Umowy deweloperskie
i rezerwacyjne należy uznać, że faktycznie nie więcej jak 2 000 mieszkań jest fizycznie do zamieszkania. Reszta to melodia przyszłości. Od początku czerwca znacznie wzrosła ilość transakcji, szczególnie na rynku wtórnym. Nie jest to ilość transakcji do jakiej przyzwyczailiśmy się w latach 2021-2023 ale to dobry moment na kupno mieszkania, szczególnie w celu zaspokojenia własnych potrzeb. Te zjawiska obserwuję na rzeszowskim rynku w chwili obecnej. Poza tym lato i sezon urlopowy nigdy nie był czasem wzmożonego ruchu na rynku obrotu nieruchomościami.

Zbigniew Prawelski

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości