Rzeszowski Rynek Nieruchomości Sierpień 2025

2025-08-26

      Minęło już ponad 30 lat od wydania pierwszego numeru miesięcznika Rzeszowski Rynek Nieruchomości wydawanego przez Biuro Obrotu Nieruchomościami Prawelski. Do roku 2012 miesięcznik ukazywał się w formie papierowej a następnie w formie elektronicznej. Dzisiaj pozostały jedynie komentarze na temat rynku nieruchomości, które regularnie zamieszczam w eterze. Zawsze staram się, aby były faktycznym odzwierciedleniem sytuacji na rynku nieruchomości a nie materiałem reklamowym. Państwo wielokrotnie dajecie mi dowody, że warto być niezależnym źródłem informacji. Moje opinie w połączeniu w wieloletnią praktyką zawodową i dydaktyczną stały się elementem tego rynku pozwalającym w sposób obiektywny oceniać rynek nieruchomości w Polsce od początków transformacji ustrojowej. Dziękuję tym, którzy czytają moje komentarze i jestem dumny, że być może przyczyniłem się do powzięcia trafnych decyzji przez część z moich słuchaczy.

Trochę historii

Aktualna sytuacja na rynku nieruchomości skłania do refleksji i kompleksowego spojrzenia na naszą gospodarkę mieszkaniową. Transformacja ustrojowa w roku 1989 była głęboka i pomimo wielu ubocznych skutków pozwoliła w krótkim czasie na niebywały rozwój gospodarczy i poprawę warunków życia dla milionów Polaków. W tym okresie mieliśmy do czynienia z szybkim nadrabianiem dystansu do rozwiniętych krajów Europy Zachodniej. Przestawienie gospodarki na ustrój kapitalistyczny przyczyniło się do znacznego rozwarstwienia społeczeństwa i nowego spojrzenia na rynek nieruchomości oraz rolę państwa. Państwo nie było stać na sfinansowanie budownictwa mieszkaniowego. Podstawową przeszkodą w realizacji tego planu był brak pieniędzy.  Reforma monetarna, prywatyzacja majątku tylko w niewielkim stopniu poprawiła sytuację. Szczególne znaczenie miało przystąpienie Polski do Unii Europejskiej w roku 2004 i związane z tym możliwości napływu kapitału do naszego kraju. W minionym okresie mieliśmy również do czynienia z dwoma kryzysami finansowymi i przedłużanymi cyklami koniunkturalnymi na prężnie rozwijającym się rynku nieruchomości. Kryzysy były związane głównie z inflacją, wysokimi cenami i rynkiem pracy a także jak ten ostatni kryzys z roku 2024 z nieudolną pomocą państwa dla grup osób najbardziej potrzebujących. To „ pomaganie” państwa przy rynku nieruchomości jest praktyką stosowaną w wielu krajach „na dorobku”. Mieszkanie stało się wartością polityczną, szczególnie wykorzystywaną przez polityków w kampaniach wyborczych.

Przewidywalność zjawisk

Dzisiaj rynek nieruchomości w sektorze mieszkaniowym jest przewidywalny. Nie grozi nam żadna katastrofa ani głęboki kryzys. Kończy się pewien cykl i zaczyna budowanie podstaw do tworzenia stabilnych warunków dalszego rozwoju rynku. Bazując między innymi na raportach AMRON-SARFIN i komentarzach wybitnych ekonomistów jak prof. Jacek Łaszek ze SGH ocena minionego okresu i aktualnych trendów potwierdza dynamikę rozwoju rynku i skłania do głębszych refleksji. Jak podaje w komentarzu profesor Jacek Łaszek „Polska osiągnęła duży sukces mieszkaniowy w ciągu ostatnich 25 lat, przekraczając wskaźnik zasobu 420 mieszkań na 1000 gospodarstw domowych”. To wskaźnik uznawany za próg dobrobytu mieszkaniowego w minionych czasach. O wiele istotniejszy wniosek wynika z porównywania cen mieszkań z cenami innych nabywanych dóbr. Okazuje się ,że w roku 2023 osiągnęliśmy poziom cen z roku 2007, a więc nie zmienił się. To wskazuje, że od roku 2007 mieszkania nie drożeją , ale tanieją”. Główna zasługa w tym deweloperów i kredytów mieszkaniowych na budownictwo wielorodzinne. Także duże znaczenie miał również spadek liczby ludności, który jest ważnym czynnikiem stymulującym popyt i przeciwdziałającym kryzysowi na rynku nieruchomości. Czynniki demograficzne to także odpływ z rynku znacznej grupy Ukraińców.

Wnioski na dzisiaj

W tej sytuacji Informacje o kryzysie, najwyższych cenach w historii w ujęciu ekonomicznym są mocno przesadzone. Co prawda w I kwartale 2025 sektor mieszkaniowy nieco wyhamował i wzrosła podaż ale inne zjawiska przyczyniają się do wzrostu optymizmu na rynku. Dzisiaj na odradzającym się rynku mieszkaniowym przy słabym oddziaływaniu czynników demograficznych i prawdopodobnie malejącej inflacji, na popyt mieszkaniowy głównie oddziaływać będą w krótkim czasie stopy procentowe. Kolejne ich obniżanie może systematycznie poprawiać zdolność kredytową i koszty kredytów.

Rynek wyhamował ale…

Jak wykazują badania rynku, chociaż liczba kredytów w I kwartale 2025 w stosunku do I kwartału 2024 spadła o 25% to jednak zahamowany został dalszy trend spadkowy i liczba nowo zaciąganych kredytów z miesiąca na miesiąc systematycznie rośnie. Wzrost cen również wyhamował a nawet minimalnie i nie wszędzie ceny spadają. Duże znaczenie ma szybki wzrost wynagrodzeń przekraczający procentowo wzrosty cen mieszkań. Podstawowym czynnikiem kształtującym nasz dobrobyt jest praca ludzka a bezrobocie jest bardzo niskie. Mieszkanie stało się atrakcyjnym miejscem lokowania kapitału i stało się drogie w porównaniu z dochodami. Rosną dochody, rosną ceny działek. Technologie w budownictwie są kosztowne i podnoszą koszty, robocizna drożeje. Dlatego tak trudno rozwiązać problem mieszkaniowy.  Nadal utrzymuje się zjawisko, że więcej spłacamy kredytów niż ich zaciągamy. Tym samym wzrasta zamożność społeczeństwa i mieszkanie ma coraz większą wartość. Nadal brakuje mieszkań zwłaszcza w dużych miastach.

Polityka mieszkaniowa

Od utworzenia nowego Rządu RP upłynęło już ponad 22 miesiące. W tym czasie nie pojawiły się żadne systemowe zmiany. Wszystko na razie jest w sferze pomysłów i planów. Polityka mieszkaniowa ma wieloletnie doświadczenie ale brakuje dobrej diagnozy. Potencjalni kupcy już w większości stracili nadzieje na pomoc państwa i przystosowują się do aktualnej sytuacji.

Budownictwo komunalne

Nie za bardzo wierzę w budownictwo komunalne na wynajem ani inne formy budownictwa społecznego, które w przeszłości doprowadziły jedynie do zubożenia państwa i marnotrawstwa. Cechą wspólną tej formy budownictwa mieszkaniowego są wysokie koszty państwa zarówno na etapie budowy, jak i późniejszej eksploatacji. W rezultacie czynsze przy budownictwie komunalnym są niskie, których i tak lokatorzy nie płacą a mieszkania są dewastowane. Przy tak tendencyjnych przepisach Ustawy o ochronie praw lokatorów zabezpieczających w nadmierny sposób interesy lokatorów i ich praktycznie nieusuwalność przyczyniły się i przyczyniają się do upadłości tych programów. Przykładem tego może być powszechna prywatyzacja zasobów komunalnych i ubożenie gmin. Problem podstawowy zawsze jest ten sam „skąd wziąć kasę jak nigdy w przeszłości na budownictwo społeczne jej nie było”.

Podsumowanie

Zostawmy rynek nieruchomości z daleka od polityki. Państwo powinno pomagać najbardziej potrzebującym poprzez rozwój budownictwa socjalnego. Rynek nieruchomości znalazł się na zakręcie ale powoli wychodzi z trudnej sytuacji bez pomocy państwa. Zdarza się to nie po raz pierwszy. To dobry moment aby spojrzeć wstecz i dokonać pewnych podsumowań. Teraz główna uwaga powinna być skupiona na czynnikach obniżających inflację i stymulujących dochody, popyt i podaż mieszkań. To główne czynniki które dają podstawy do obniżania stóp procentowych i przyczyniają się do rozwoju nowego cyklu koniunkturalnego. O ile nie zdarzy się jakaś „katastrofa”, już w roku 2026 rynek nieruchomości może wrócić na tory z poprzedniego cyklu koniunkturalnego.

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

Zbigniew Prawelski