Rzeszowski Rynek Nieruchomości Listopad 2025

2025-11-06

Zaczynamy nowy cykl koniunkturalny

Od początku roku 2025 do dzisiaj obserwujemy coraz więcej pozytywnych zjawisk świadczących, że zaczynamy nowy cykl koniunkturalny. Pomału bez zbytniego rozgłosu, nowych programów pomocowych, wzrastają czynniki popytowe na rynku nieruchomości. Oczywiście czekają nas duże zmiany i wyzwania na przyszłość ale gospodarka mieszkaniowa powoli wychodzi z głębokiego kryzysu w jakim się znalazła po roku 2023. Przede wszystkim został zatrzymany trend spadającego popytu oraz wzrastającej podaży. Nieuzasadnione wzrosty cen mieszkań, wykup mieszkań w celach spekulacyjnych wyhamowały  prawie do zera. Rzeszowski Rynek Nieruchomości od początku roku stabilizuje się. Mieszkania stają się bardziej dostępne dla osób nabywających je na własne potrzeby. I to jest dobry moment na kupno mieszkania. Coraz trudniej jest wynająć mieszkanie.

Ceny

Bazując na dostępnych źródłach możemy mówić bardziej o korektach cen niż o ich wzroście. W porównaniu roku 2024 do 2025, ceny mieszkań w Rzeszowie wzrosły o około 4,5%, a w stosunku do I kwartału o około 1,95%. To z kolei w porównaniu do spustoszenia cenowego na rynku jakie wywołał  kredyt 2% /lata 2022-2023 wzrost cen mieszkań nawet o 100%/,  można powiedzieć, że ceny stoją w miejscu. Nie pamiętam już kiedy ceny były tak stabilne w dłuższym okresie. Dotyczy to również cen wynajmu. Aktualnie średnia cena w Rzeszowie to 9900zł/1m² powierzchni użytkowej do sprzedaży. Na tak wysoką średnią w Rzeszowie składają się głównie mieszkania w nowych budynkach do 10 lat  komfortowo wykończone, wyższe ceny mieszkań małych do 40m² oraz dobra lokalizacja i zabudowa centrum. Różne lobby starają się jeszcze bardziej windować ceny do góry, bazując na „życzeniowych ofertach z portali internetowych”. Wiarygodne uzasadnienie cen i zjawisk na naszym rynku i w całym kraju znajdujemy między innymi w Raporcie AMRON Sarfin za II kwartał 2025 roku jak również w sprawozdaniach NBP za III kwartał b.r. Nie brakuje jednak mieszkań nowych i używanych po cenach znacznie niższych oraz znacznie wyższych od średniej. I tak na obrzeżach miasta można kupić mieszkania wydzielone w domach jednorodzinnych w zabudowie szeregowej już od 7000zł/1m² w stanie deweloperskim do wykończenia, także na rynku  wtórnym jest oferta mieszkań z „wielkiej płyty w dobrych lokalizacjach, pamiętające czasy PRL”  po 7000-9000zł/1m². Te osiedla w zdecydowanej większości spółdzielcze po rewitalizacji wyglądają bardzo zachęcająco ale mieszkania w  większości są do remontu. Znaczna ilość mieszkań do sprzedaży wystawiana jest po cenach wyższych od średniej. Mieszkania z nowych zasobów w dobrych lokalizacjach najczęściej mieszczą się w przedziale 12000-14000zł/1m². Rekordzista proponuje 20000zł/1m². I w tych przypadkach pojawia się problem ze sprzedażą. Dlatego tak słabo sprzedają się mieszkania z rynku pierwotnego i te z rynku wtórnego nabywane w celach inwestycyjnych. Mieszkania poniżej średniej sprzedają się coraz szybciej i ich ubywa.  Termin sprzedaży skraca się.

Coraz więcej chętnych na kredyty

Kolejny kwartał wzrasta ilość i wartość zaciąganych kredytów hipotecznych. Zmorą na rynku nieruchomości w roku 2024 i 2025 były wysokie ceny oraz brak możliwości zaciągania kredytów hipotecznych. Wysokie oprocentowanie kredytów dochodzące do 8% w skali roku powodowało wiele niekorzystnych zjawisk na naszym rynku nieruchomości, począwszy od braku tzw zdolności kredytowej do horrendalnych kosztów obsługi kredytu. Te zjawiska z miesiąca na miesiąc ulegają poprawie. W najlepszym okresie, lata 2021-2023 oprocentowanie kredytów z marżą dochodziło do 4%. Z informacji uzyskanych od pracowników państwowych banków wynika, że aktualnie na początku listopada b.r. po kolejnej obniżce stóp procentowych NBP /od 9 października do 4,5%/, całkowity koszt z marżą bankową zaciągnięcia kredytu hipotecznego długoterminowego na 30 lat kształtuje się w przedziale od 5,6 – 6,6%. Ponadto banki stwarzają zachęty dla rodzin wielodzietnych z dodatkowym dofinansowaniem z BGK /Bank Gospodarstwa Krajowego/ dla każdego dziecka od 20 do nawet 60000zł do kredytu. Jest to tzw Kredyt Rodzinny w PKO BP. W ostatnich latach z uwagi na wzrost oprocentowania większość kredytobiorców wybierała kredyt ze stałą stopą oprocentowania gwarantującą przez dłuższy czas stałe koszty obsługi, teraz coraz więcej osób wybiera stopę zmienną stopę oprocentowania kredytów, bo kredyty „tanieją”. Najważniejsze, że wzrasta ilość kredytów i ich wartość. Jeszcze niedawno większość kupujących nabywała mieszkania za „gotówkę”. To się zmienia, o 15% wzrosła ilość zaciągniętych kredytów w porównaniu kwartał do kwartału. Na zainteresowanie kredytami wpływa wyhamowanie cen transakcyjnych, wzrost wynagrodzeń oraz obniżki stóp procentowych NBP. W perspektywie to mocne podstawy do stabilnego rozwoju kolejnego cyklu koniunkturalnego.

A co idzie nie tak ?

Od początku roku słabnie koniunktura inwestycyjna deweloperów. W skali kraju deweloperzy rozpoczęli budowę o 18%  mniej mieszkań w porównaniu rok do roku. Ilość wydanych pozwoleń na budowę była mniejsza o 33%. Podobnie jest w naszym regionie. To może skutkować w perspektywie ograniczoną podażą. Deweloperzy nie mogą sprzedać swoich efektów mieszkaniowych w tempie do jakiego się przyzwyczaili i po cenach jakie założyli. Jak podają koszt budowy 1 m kw. powierzchni użytkowej mieszkania dochodzi do 8000 zł. Mamy aktualnie nadpodaż mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym. W ofercie jest około 2500 mieszkań głównie u deweloperów i tych o podwyższonym standardzie z rynku wtórnego. Kupujący nie mogą już liczyć na gwałtowny spadek cen ani obawiać się dalszych wzrostów. Opłacalność inwestycji w zakup i wynajem mieszkań znacznie spadła i nie ma co zakładać, że to się szybko zmieni. Jednym słowem mamy na rynku do czynienia stabilizacją i perspektywą umiarkowanego wzrostu. Eksperci zaczynają podnosić znaczenie demografii w kontekście zaspokajania potrzeb  mieszkaniowych. Zmniejszająca się populacja Polek i Polaków z roku na rok, może wpłynąć łagodząco na potrzeby rynku i skutki niedoboru mieszkań.

Podsumowanie

Na rynku nieruchomości mamy nowe rozdanie. Po okresie dużej zmienności cen i stawek czynszu, rynek stabilizuje się i staje się bardziej dostępny dla osób kupujących pod własne potrzeby. Popyt na mieszkania jest i będzie bo to dobro konsumpcyjne i nadal dobra ochrona naszych oszczędności.

Zbigniew Prawelski

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości