Rzeszowski Rynek Nieruchomości marzec 2026

2026-03-03

Za nami początek roku 2026 i można pokusić się o pierwsze komentarze z rynku nieruchomości. Główny Urząd Statystyczny opublikował przyspieszone, szacunkowe wyniki gospodarcze za rok 2025. Raport jest optymistyczny dla gospodarki i zachęcający do dalszych zakupów na rynku nieruchomości. Na koniec roku 2025 nastąpił wzrost produktu krajowego brutto /PKB/ o 4% i był wyższy niż w roku 2024 /3,5%/. To dwuletni już trend wychodzenia z zastoju gospodarczego.

Zrozumieć rynek

Początek roku 2026 jest jednak nadal trudny dla inwestycji mieszkaniowych. To efekt zastoju z lat 2024 i 2025 i ograniczonego popytu. Efekty podjętych decyzji inwestycyjnych i zaniechań następują właśnie teraz. Pomimo wzrostu popytu na rynku od początku 2025, podaż jest nadal wyższa od popytu. Od dłuższego czasu nakładają się na siebie wzajemnie niekorzystne zjawiska przede wszystkim na rynku pierwotnym. Maleje ilość rozpoczętych inwestycji i wydanych pozwoleń na budowę. Nie oznacza to, że podaż na rynku jest ograniczona. Wręcz odwrotnie, pomimo ograniczenia ilości rozpoczętych budów i wydanych pozwoleń na budowę, mieszkań do sprzedaży przybywa.
Za wszystko odpowiada wolne tempo sprzedaży nowych mieszkań. Mamy do czynienia z nowym zjawiskiem na rynku pierwotnym. Wzrasta ilość nowych mieszkań ukończonych, gotowych do sprzedaży kosztem mieszkań w trakcie budowy. W styczniu 2026 zanotowano dalszy spadek liczby zarówno wydanych pozwoleń na budowę, rozpoczętych konstrukcji i mieszkań oddanych do użytku. Na koniec stycznia 2026 w budowie pozostawało w Polsce 835,9 tys. mieszkań. To jest klasyczna zadyszka. Początek roku to też tradycyjnie czas ograniczonych zakupów. Te wszystkie zjawiska nakładają się na siebie i „pacjent ledwo dyszy”.  Ten „pacjent” to głównie deweloperzy. Widząc co działo się w roku 2025, w styczniu rozpoczęto w Polsce budowę 12,3 tys. mieszkań, co oznacza spadek 28,6% w stosunku do stycznia 2025 i mniej o 6% do grudnia 2025.
Aż o 37% spadła ilość wydanych pozwoleń na budowę w stosunku do grudnia 2025. Ilość mieszkań oddanych do eksploatacji w roku 2025 była mniejsza o 11,4% niż w roku 2024. Przyczyniło się do tego też tłumione przez drogie kredyty ożywienie na rynku. Place budowy świecą pustkami do czego dodatkowo przyłożyła się „ prawdziwa” zima.

Rynek wtórny zaskakuje

O ile deweloperzy są w letargu, rynek wtórny ma się nadzwyczaj dobrze. Kupujący przestawili się na zakupy z rynku wtórnego, bo tutaj mogą uzyskać większe upusty cenowe i dobre lokalizacje. W tej sytuacji na Rzeszowskim Rynku Nieruchomości zaczyna brakować mieszkań na rynku wtórnym. Śmiesznie wyglądają zapowiedzi o koszmarnej przyszłości mieszkań z „wielkiej płyty”, odstraszające od zakupów na rynku wtórnym. To charakterystyczny lobbing w okresach małego popytu na rynku. Początek roku to również wyhamowanie na rynku wtórnym. Prawda jest również taka, że nikt poważny nie mówi już otwarcie o wzroście cen przy planowanych inwestycjach. Rynek wtórny działa zawsze bardziej żywiołowo od pierwotnego ale w ścisłej z nim symbiozie. Nie da się już „udawać” ,że nic się nie zmieniło. Wydaje się, że w tym momencie rynek wtórny zadziałał prawidłowo.

Presja na rozwój budownictwa społecznego

W pierwszym kwartale 2026 roku coraz częściej pojawiają się na naszym terenie społeczne inicjatywy budowy mieszkań na wynajem. Powstają pojedyncze inwestycje mieszkaniowe w formie Towarzystwa Budownictwa Społecznego /TBS/ oraz Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych /SIM/. Niektóre gminy biorą sprawy budownictwa w swoje ręce, dysponując gruntami pod zabudowę i możliwościami wykonawstwa. Zapotrzebowanie na tego typu formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych jest duże. Pozwala nabywcom na wygodne zamieszkiwanie bez konieczności zaciągania kredytów pod warunkiem wniesienia wkładu mieszkaniowego. Te formy budownictwa nastawione są wyłącznie na zaspokajanie potrzeb ludzi nie mających własnego mieszkania, których nie stać na kupno. Szczególnie ważne dla rozwoju tego budownictwa będzie źródło finansowania inwestycji przez Skarb Państwa i sposób rozliczania inwestycji. Zachęcające są w tym kontekście możliwości partycypowania w kosztach budowy przez połączone siły kilku gmin i tworzenie jednej struktury organizacyjnej zdolnej do realizacji konkretnego zamierzenia. Pierwsze zakończone budowy w opinii nabywców są zachęcające ale na większe efekty w postaci gotowych mieszkań przyjdzie nam jeszcze poczekać.
W przyszłości społeczne formy budownictwa na wynajem mogą przyczynić się do odpływu części klientów z rynku nieruchomości na sprzedaż.

Byle do wiosny

Na Rzeszowskim Rynku Nieruchomości aktualnie notujemy małą ilość transakcji. Sytuacja na rynku powtarza się kolejny już rok. Ceny ofertowe mieszkań są zawyżone i często nierealne. Sprzedawcy liczą na utrzymanie się wysokich cen, czekają na wiosenne ożywienie i efekty wzrostu gospodarczego. Deweloperzy zaczynają ostro konkurować z rynkiem wtórnym. Stosują różnego rodzaju bonusy przy sprzedaży. Nowe inwestycje zaczynają uwzględniać zastój na rynku poprzez niższe ceny kosztem własnej marży. Spada atrakcyjność inwestycji w nieruchomości i kurczy się rynek. Poprawia się równocześnie zdolność kredytowa kupujących i wreszcie banki zaczynają obniżać oprocentowanie kredytów hipotecznych. Na początku marca 2026 oprocentowanie spadło poniżej 6% a to już zapowiedź ożywienia. Wzrasta optymizm na rynku i zainteresowanie pierwszym zakupem. Właściciele mieszkań w obawie przed utratą najemców niechętnie podnoszą czynsze najmu. Cena raty kredytowej obniża się i niejednokrotnie zbliża się do czynszu najmu. To pierwszy sygnał do rozważań – „wynajmować czy kupić”.  Koniec roku 2025 pokazał, że systematycznie wzrasta zainteresowanie zakupem mieszkań, teraz czekamy na potwierdzenie tej tendencji. Sytuacja geopolityczna jest nadal niepewna i także wpływa na zachowanie rynku. Jest dużo niewiadomych i dlatego rynek nieruchomości jest tak ciekawy i nieprzewidywalny.

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

Zbigniew Prawelski