Rzeszowski Rynek Nieruchomości Kwiecień 2026

2026-04-20

W kwietniu potwierdziły się tendencje rozwojowe na Rzeszowskim Rynku Nieruchomości. Szczególnie pozytywnie odbierane są obniżki oprocentowania kredytów hipotecznych oraz poprawa zdolności kredytowej kredytobiorców. Wzrasta sprzedaż domów i mieszkań oraz ilość rozpoczynanych inwestycji. Ustawicznie wzrasta ilość  kredytów mieszkaniowych.

Zmienia się geografia i zainteresowania inwestorów

W związku z niskim popytem oraz trudnościami w zabudowie centrum miast /brak terenów pod zabudowę, wysokie ceny gruntów, protesty mieszkańców, nieprzychylne stanowisko władz/ inwestorzy od kilku już lat ruszyli z budową mieszkań na obrzeżach miasta. Zaczęła się budowa małych bloków mieszkalnych o lekkiej konstrukcji, często z prefabrykatów po niższych cenach. To głównie segmenty szeregowej i domy w zabudowie bliźniaczej w których wydziela się mieszkania w ilości prawem dozwolonej. Dobra infrastruktura komunikacyjna, często uzbrojone tereny, wykorzystanie nowych możliwości technicznych, zielona energia, dofinansowanie, tworzą warunki pod przyszłą zwartą zabudowę i małe osiedla na terenach miasta i gmin. Okazuje się, że to przemawia do kupujących, szczególnie rodzin z dziećmi, ludzi młodych i energicznych. Jak grzyby po deszczu „wyrosły”  małe firmy deweloperskie, które również proponują mieszkania wydzielone w domach jednorodzinnych.  Oferta tego typu mieszkań jest coraz bardziej poszukiwana na rynku. Często zakup to transakcja związana ze sprzedażą innej nieruchomości mieszkalnej. Kupujący coraz bardziej doceniają bliższy kontakt z przyrodą, a szczególnie niższą cenę. Nie wiadomo jak długo potrwa ten trend ale wyraźnie odchodzimy, od tradycyjnego pojęcia mieszkania w blokowisku.

Apartament w centrum, nie dziękuję

 Na przeciwległym biegunie są mieszkania w najlepszych lokalizacjach, w wysokich blokach, z miejscami postojowymi, galeriami i sklepami na niższych kondygnacjach. Ich wysokie ceny, często uzasadnione odstraszają przeciętnego kupca i są najczęściej nieosiągalne dla większości rodzin. Do czasu kiedy było dofinansowanie państwa do zakupów, klienci zachowywali się często nieracjonalnie, ulegali psychozie, że jak państwo daje to trzeba brać a cena nie jest najważniejsza. To także oni nakręcili koniunkturę. Dzisiaj już nie ma takiej możliwości a gwałtowne wzrosty cen mieszkań zostały wyhamowane.

Rewolucja w planach zagospodarowania przestrzennego

Krytyków dotychczasowej sytuacji w zagospodarowaniu przestrzeni było tak wielu a rozwiązania tak absurdalne, że społeczeństwo obywatelskie powiedziało stop. Stop patodeweloperce, drożyźnie, stop dowolności w wydawaniu pozwoleń na budowę itp. Państwo bierze sprawy w swoje ręce. Do końca sierpnia 2026 roku został wydłużony termin opracowania przez gminy Planu Ogólnego w miejsce dotychczasowego Studium Uwarunkowań. Ten dokument planistyczny będzie podstawą  do dalszych czynności planistycznych. Bez uchwalenia Planu Ogólnego nie będzie można wydać Decyzji O Warunkach Zabudowy, Pozwolenia na budowę ani uchwalić nowego szczegółowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego. Idą duże zmiany, które dotyczyć będą wszystkich. Gminy w większości już mają opracowane projekty nowych rozwiązań ale zakres narzuconych wskaźników, algorytmów budzi bardzo wiele wątpliwości. Obywatele złożyli tysiące wniosków do nowych planów i czekają na ich rozpatrzenie. Krytyków nowych rozwiązań przybywa z dnia na dzień a godzina zero już blisko. Trudno przewidzieć skutki wprowadzanych rozwiązań planistycznych. Nie warto jeszcze bardziej podgrzewać atmosfery wokół reformy ale zahamowanie dynamicznego rozwoju zabudowy mieszkaniowej na terenach gmin wiejskich wydaje się być pewne. Wójtowie mają w związku z tym wielki ból głowy. Przed nami gorący okres i niewiadoma reakcja społeczna na ogłoszenie Planów Ogólnych.

Gminy ograniczają godziny przyjęć petentów

Od ponad roku trwa prawdziwe oblężenie gmin przez inwestorów, głównie osoby prywatne chcących uzyskać Decyzję o Warunkach Zabudowy jeszcze przed wejściem w życie Panu Ogólnego. To nie jest zjawisko normalne, kiedy wszystkie siły i środki gmin skupiają się nad pracą przy wydawaniu WZ. Uzyskanie prawomocnej WZ w sposób znaczący uprawniałoby do przyszłej zmiany przeznaczenia gruntu z rolnego na budowlany i w konsekwencji uzyskania pozwolenia na budowę mieszkalną bez względu na plan ogólny. To także kwestia ceny na przyszłość. Prawo własności gruntów rolnych niezabudowanych nabiera w tych miesiącach szczególnego znaczenia. Trwa wyścig z czasem i obawa zainteresowanych właścicieli gruntów rolnych o zablokowaniu możliwości zabudowy po wejściu w życie zmian planistycznych. Formalnie do czasu ogłoszenia Planu Ogólnego wnioski o wydanie WZ powinny być procedowane ale napływają sygnały o wstrzymywaniu przyjęć nowych wniosków.

Ceny

Aktualnie na Rzeszowskim Rynku Nieruchomości ceny transakcyjne mieszkań są na podobnym poziomie od dłuższego czasu. Niewielka okresowa korekta w górę czy w dół o około 3% to normalne zjawisko uwarunkowane wieloma czynnikami. Pojawiające się sygnały jakoby w Rzeszowie ceny wzrosły średnio o 12%, a nowe inwestycje mieszkaniowe w centrum dojdą do 20 000zł/1m²  to bzdury do kwadratu. To raczej wynik fantazji autorów i pojedyncze przykłady rzeczywistych transakcji. Mieszkania w centrum, głównie na rynku pierwotnym wystawiane są w cenach 12 000-13 500zł/1m² powierzchni użytkowej w stanie deweloperskim. Doliczając do tego komórkę lokatorską i miejsce postojowe cena może podnieść się do 15 000zł/1m². Na rynku wtórnym ceny mieszkań wykończonych do 5 lat od odbioru są podobne i wyższe. Ceny mieszkań w Rzeszowie na obrzeżach na rynku pierwotnych wydzielone w małych domach od 7000-10 000zł/1m². W gminach ościennych /Tyczyn, Lubenia, Trzebownisko, Świlcza, Krasne, Boguchwała, Chmielnik/ średnie ceny mieszkań wydzielanych w małych domach jednorodzinnych kształtują się od 6 000-9000zł/1m². Jest duży rozrzut cen w zależności od lokalizacji, uzbrojenia terenu oraz użytych materiałów budowlanych. Często domy budowane są z tańszych prefabrykatów a ściany z niskiej jakości materiałów. Ceny mieszkań z wielkiej płyty w Rzeszowie oferowane są już od 8 000 -9 000zł/1m².

 Podsumowanie

Wydawało się, że rynek mieszkaniowy najgorszy czas ma za sobą. Jednak wybuch wojny w Zatoce Perskiej  wpłyną na ograniczenie popytu w kwietniu. Mam nadzieję, że to tylko chwilowe zachowanie potencjalnych kupców. Jednak rynek deweloperski nadal przeżywa duży spadek obrotów. Sprzedaż mieszkań w centrum Rzeszowa na rynku pierwotnym w budownictwie wielorodzinnym idzie wolno, chociaż ich ubywa. Generalnie podaż jest większa od popytu. Na rynku wtórnym sytuacja jest inna.  Zaczyna brakować mieszkań małych i atrakcyjnych. W innych miastach w Polsce jak Warszawa, Gdańsk, Wrocław już nie mówi się o nadpodaży mieszkań a raczej sugeruje się, że następuje już rynek sprzedającego. Oznacza to, że popyt jest większy od podaży.  Na Rzeszowskim Rynku Nieruchomości lepiej sprzedają się mieszkania wydzielone w budownictwie jednorodzinnym i to jest warte podkreślenia. Wzrasta również sprzedaż domów mieszkalnych i rozpoczętych budów w tym segmencie rynku. Geografia rynku mieszkaniowego na naszym terenie przechyla się w stronę gmin i obrzeży miast. Wystarczy wyjechać poza miasto i zobaczyć, że wieś już dawno straciła swój sielski charakter na rzecz osiedli mieszkaniowych i miejskiego charakteru. To jednak nic nowego ?! - tak właśnie wygląda budownictwo mieszkaniowe w krajach wysoko rozwiniętych do których aspiruje nasz kraj i nasza mała ojczyzna Podkarpacie.

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

Zbigniew Prawelski