ul.Gałęzowskiego 6, 35-074 Rzeszów

17 852 18 28

507 393 131

Kłopoty z obrotem ziemią rolną.

Od 1 maja 2016 roku obowiązują nowe zasady obrotu ziemią rolną. Trudno opisać skalę trudności przy sprzedaży ziemi rolnej o wielkości powyżej 0,3 ha. Większość ofert sprzedaży takich gruntów jest nie do zrealizowania lub rozciągnięta w czasie nawet na kilka lat. Generalna norma, że bez problemów działkę powyżej 0,3ha może kupić tylko rolnik, związek wyznaniowy lub Skarb Państwa jest niezrozumiała przede wszystkim dla samych rolników i ich spadkodawców. Definicja rolnika wiąże się ze spełnieniem dodatkowych wymogów ściśle określonych w ustawie. Ograniczenia dotyczą zarówno sprzedających jak i kupujących.

Także dozwolona sprzedaż prywatnych nieruchomości rolnych /do 0,3ha/ wymaga coraz większej ilości zaświadczeń, oświadczeń i decyzji instytucji nie związanych z obrotem ziemią. To przede wszystkim szafowanie prawem pierwokupu przez ustawodawcę co w rezultacie doprowadziło do tego, że wśród organizatorów tego obrotu krążą dowcipy że: „tylko sołtys nie ma jeszcze prawa pierwokupu przy sprzedaży ziemi”. Chodzi o coraz większą ingerencję w prawo własności przy sprzedaży i groźbę unieważnienia transakcji. Dotyczy to każdej działki rolnej nawet tej najmniejszej. Sposób skomplikowania procedury zamiast uproszczenia i zapowiedzi odbiurokratyzowania idzie w kierunku absurdów proceduralnych. Z interpretacją przepisów mają także problemy sami notariusze. Stwarza to stan niepewności obrotu a tym samym wzruszalności aktów notarialnych. Sprzedawcy czują się niepewni a ich poczucie posiadania i własności ulega osłabieniu. Ilość transakcji sprzedaży gruntów rolnych jest coraz mniejsza z uwagi na ograniczenia. Wpływ na rynek ma zachowanie banków, które odmawiają kredytowania nieruchomości rolnych. niezabudowanych lub ograniczają znacznie skalę procentową kredytu w stosunku do ceny.

Rynek nieruchomości nie znosi jednak próżni i im trudniej sprzedać grunt rolny tym bardziej wzrasta zapotrzebowanie. Większość działek budowlanych to wcześniej grunty rolne przekształcone na budowlane. Zakaz sprzedaży państwowych gruntów rolnych przez 5 lat w imię zablokowania wykupu ziemi przez obcokrajowców, rykoszetem uderzyło w rynek wewnętrzny sprzedaży i to głównie w rozwój budownictwa jednorodzinnego. Może nie od razu ale w perspektywie kilku lat będziemy odczuwać skutki ograniczenia obrotu ziemią. Ludzi w większości nie stać na skomplikowane procedury odrolnienia gruntów, podziałów, czy tworzenia planów zagospodarowania. Najczęściej sprzedaż podyktowana jest koniecznością przetrwania lub potrzebą niesienia pomocy dla członków najbliższej rodziny z jednej strony, a zakup podyktowany jest budową domu mieszkalnego jako jedynej formy zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Budowa domu mieszkalnego systemem gospodarczym, to często najtańsza forma zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. Szczególnie dotyczy to małych miast i wsi, gdzie nie ma deweloperów i nie buduje się mieszkań.

Na rynku przeżywamy aktualnie ożywienie i wzrost ilości zawieranych kontraktów sprzedaży nieruchomości, szczególnie mieszkań. Tak jest w Rzeszowie i innych miastach. Deweloperzy mają możliwości inwestowania, bo już dawno są w posiadaniu gruntów pod budowę. Nie można tego powiedzieć o inwestorach indywidualnych i w nich najbardziej uderzają zmiany.

Dzisiaj kupić w Rzeszowie wymarzoną działkę pod budowę to sztuka. Ale sztuką też jest sprzedać działkę pod budowę z uwagi na ograniczenia. Nie rozumieją tego właściciele i nie rozumieją kupcy. Dlatego też ceny gruntów rolnych są bardzo zróżnicowane. W większości poszukiwane są działki do 0,10 ha, a ceny tych gruntów są coraz wyższe z uwagi na aktualne utrudnienia przy podziałach działek rolnych. Grunty rolne z uwagi na brak możliwości sprzedaży będą stały odłogiem i wszyscy w rezultacie na tym stracą. W większości rolnicy czekają na zmiany przepisów, bo za darmo ich nie oddadzą. Wydaje się, że decydenci zapomnieli o tych najmniejszych ale jakże ważnych inwestorach i właścicielach nieruchomości rolnych, których jest na rynku najwięcej.

 

Zbigniew Prawelski

Doradca Rynku Nieruchomości