• Znajdź nas:

17 852 18 28

507 393 131

17 852 18 28


Rzeszowski Rynek Nieruchomości oszalał

2019-03-08

Czy to już bliski koniec prosperity na rynku nieruchomości mieszkaniowych ? Jakie są przyczyny i zagrożenia dla rozwoju ? Co można zrobić aby uspokoić sytuację ?
Stan faktyczny to mała podaż, duży popyt i wysokie ceny mieszkań. Większość ofert na portalach i biurach nieruchomości jest nieaktualna lub wstrzymana. Brakuje mieszkań już nie tylko nowych ale i używanych. Nie tylko małych ale i też tych większych metrażowo. Na rynku  w marcu występuje wyraźna dysproporcja miedzy podażą a popytem. Rozpoczęto budowę rekordowej ilości mieszkań ale efektów nie widać, za to popyt na mieszkania gotowe do zamieszkania jest coraz większy. Deweloperzy „sprzedają” już mieszkania z „projektu” na etapie wylewania fundamentów. Na rynku wtórnym coraz częściej ceny wyższe jak u deweloperów, nieaktualne oferty, spekulacja. Wszędzie pośpiech i brak szacunku dla kupujących. Ta sytuacja psuje tak długo wypracowany rozwój i stabilność rynku. Nie pamiętam takiej sytuacji kiedy na początku roku  panowałby taki ruch. Przyczyn tego zjawiska trzeba szukać w niestabilnym prawodawstwie, nierzetelnych wycenach nieruchomości oraz braku dokładnej informacji. Wprowadzone ograniczenia w obrocie ziemią rolną w obawie przed jej wykupem przez obcokrajowców, wywołało lawinę spekulacji i ograniczeń. Trzeba znać specyfikę dochodzenia do pozwolenia na budowę aby wiedzieć, że ze względu na brak planów zagospodarowania większość gruntów ma przeznaczenie rolne. Proces inwestycyjny związany z zagospodarowaniem gruntów rolnych pod budownictwo mieszkaniowe został znacznie ograniczony i wydłużony. Działki budowlane stały się atrakcyjnym towarem. Szczególnie te większe, które nadawały się od budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Ich ceny zostały wywindowane przez deweloperów, co wywołało efekt wzrostu cen innych gruntów. Droga działka to droższe mieszkania. Do tego dochodzą wzrost cen materiałów budowlanych, wyższe zarobki pracowników. Z drugiej strony kupców ogarnia często „owczy pęd” do zakupów, bo wybór jest mały a chętnych dużo. I tak rośnie ta bańka. Jeszcze pół roku wstecz można było bez problemu kupić w Rzeszowie mieszkanie do 200 000 zł. Dzisiaj to już sprawa niezwykle trudna. Codziennie do naszej firmy zgłasza się kilkanaście osób zainteresowanych zakupem małego mieszkania. W ofertach biur nieruchomości a szczególnie w wolnej sprzedaży zatrzymują się tylko mieszkania po cenach zawyżonych, których właściciele nie śpieszą się i czekają niekiedy na tego  jednego, jedynego kupca, który zapłaci dużo więcej. Kredyty są najtańsze w historii a lokowanie pieniędzy w bankach niekorzystne. Kupowanie mieszkań pod wynajem nakręca rynek nieruchomości. Nowe mieszkania w większości są wynajmowane. Większość kuców już  zaczyna odchodzić z kwitkiem i to jest bardzo zły objaw dla rynku nieruchomości. Ta grupa rośnie w siłę i za chwilę ludzi nie będzie stać na kupno mieszkania. Sprzedawcy wyczuli moment, stąd biorą się ceny po 8000-9000 zł za 1m² powierzchni użytkowej. To są ceny nierealne, które nie odpowiadają wartości rynkowej ale efekt uboczny jest taki, że inni sprzedawcy też podnoszą ceny. Stoimy pod ścianą. Wyceny mieszkań są często zawyżane i nie uwzględniają aspektów pozaekonomicznych. Mały materiał porównawczy sprawia, że rzeczoznawcy idą w drugą stronę i sugerują się zbyt często ceną ofertową, wrażeniem reprezentatywności i dostępności nieruchomości tam gdzie ich nie ma. Zapominają przy określaniu ceny o specyfice rynku i podstawach takich jak: nieprzenoszalność nieruchomości, występowanie różnych praw do nieruchomości, indywidualności nieruchomości oraz traktowaniu nieruchomości jako przedmiotu wynajmu. Narzucane schematy nie nadążają za życiem. Ceny ofertowe nieruchomości to często zamazywanie rzeczywistych cen. Faktycznie ceny mieszkań w starszych zasobach na osiedlach mieszkaniowych kształtują się w przedziale 4000-5500 zł za 1m². Małe mieszkania do 40 m² są droższe.
Większość deweloperów zachowuje się racjonalnie i nie winduje cen, zdając sobie sprawę, że jeżeli rynek się załamie, to zostaną z setkami mieszkań i rozpoczętymi budowami. Od zachowania deweloperów zależy wiele. Jeżeli pójdą na maksymalizację cen i duży zysk w krótkim czasie to przegrają. W dłuższej perspektywie pojedynczy sprzedawcy nie mają większego wpływu na rynek. Mogą jedynie wykorzystać dobrą koniunkturę na moment. To jest handel. Rynek uspokoi większa podaż na co czekają wszyscy i to jest realne jeszcze w tym roku.

Doradca Rynku Nieruchomości
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Zbigniew Prawelski

Marzec 2019