• Znajdź nas:

17 852 18 28

507 393 131

17 852 18 28


Obrót ziemią do poprawki

2019-04-25

Upływa już 3 lata od wejścia w życie ustawy z dnia 31 marca 2016 roku - O wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw /Dz.U z 2016 rok poz. 585/,  której efekty dla rynku są opłakane. Skutki jej wprowadzenia są jedną z głównych przyczyn wzrostu cen nieruchomości.  Przy szybkim rozwoju gospodarczym, popyt konsumpcyjny utrzymuje się nadal na wysokim poziomie. Polska stała się atrakcyjnym terenem do inwestycji w nieruchomości. Jednak  nie potrafiliśmy w okresie tych ostatnich lat w sposób maksymalny wykorzystać dobrej koniunktury na rynku. Ograniczenia, zawiłe procedury  związane z pozyskiwaniem nowych terenów to nasza rzeczywistość. Dla drobnego ciułacza, który wreszcie może podjąć decyzję o inwestycji jest rzeczą niepojętą, dlaczego nie można kupić sobie wymarzonej działki pod lasem a właścicielowi nie mieści się w głowie, że często przepisy zabraniają mu ją sprzedać lub wpędzają w niezrozumiałe procedury. Inwestorzy instytucjonalni, deweloperzy rozbudowują swoje działy prawne aby rozpracować ustawę i zrealizować plany zakupowe firmy. Pytanie retoryczne brzmi – „komu mają służyć te przepisy”.  Na pewno nie ludziom. Jeszcze raz okazuje się, że państwo wie lepiej?!. Chronimy ziemię przed wykupem, spekulacjami – dobrze!. Tak robią także inne kraje, ale dlaczego od razu” wylewać dziecko z kąpielą”. W sytuacji gdybyśmy mieli pokryte planami miejscowymi co najmniej 70% obszarów ziemskich w naszym kraju i jasne by było gdzie można a gdzie nie można budować to reguły gry na rynku byłyby bardziej zrozumiałe. Ale tak nie jest i ponad 70% nie ma planów. Gdyby z ustawy rolnej wyłączone były tereny miejskie a zakaz obrotu ziemią rolną dotyczyłby większych areałów  np. 1-2 hektary, nie byłoby takich trudności  i nie twierdzono by humorystycznie, że „Polska WZ stoi„. Od początku roku 2018 słyszymy zapowiedzi zasadniczych zmian w ustawie, na tyle poważnych, że część uczestników na nie czeka i wstrzymuje się z transakcjami. 15 marca 2019 roku rząd przedłożył już czwarty projekt zmian w ustawie o obrocie ziemią. Może wreszcie ktoś przerwie tą niepewność. Wszyscy narzekają, piszą. I co i nic. Jak wspomniano rynek funkcjonuje na WZ, umowach przedwstępnych, rezerwacyjnych i innych często poza kodeksowych wymyślonych na użytek przyszłych transakcji.  Procedury zakupowe trwają po kilka lat. Takie półśrodki zalewają rynek. Wzrasta ryzyko obrotu i zagrożenia. Idealny czas dla przebiegłych i nieuczciwych ludzi z „odpowiednią wiedzą” i przyszłych kontroli. Powszechnie w miastach narzeka się na samorządy, że wydają decyzje o budowie mieszkań byle gdzie. Prawda jest często oczywista – brakuje terenów pod zabudowę, nie ma planów, buduje się byle gdzie. Przy okazji wprowadzenia ustawy z 2016 roku zmianom zasadniczym uległa również ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego. Należy wspomnieć o sprzyjających warunkach do korupcji które stwarza ograniczenie w rozporządzaniu ziemią rolną w połączeniu z  brakiem planów miejscowych. Wydziały architektury, geodezji, ochrony środowiska itp. pękają w szwach i mimo najlepszych chęci nie są w stanie zaspokoić potrzeb klientów w krótkim czasie. Dlatego na rynku nieruchomości tworzą się zatory i piętrzą trudności. Sprawy proceduralne i terenowo-administracyjne wydłużają cykle inwestycyjne. Posiadany przez deweloperów i osoby prywatne bank ziemi przed wejściem w życie ograniczeń spowodował, że z jednej strony mamy rekordowo dużo rozpoczętych budów a z drugiej strony nie ma wystarczających efektów przy wysokim popycie. Jeżeli państwo w porę nie zaradzi temu zjawisku to kryzys na rynku nieruchomości może wystąpić szybciej niż nam się wydaje. Te zapasy się wyczerpują a nowych terenów brakuje. Pierwsze symptomy kryzysu już mamy – to gwałtowny wzrost cen, szczególnie mieszkań i działek, niska podaż wykończonych mieszkań i brak  działek budowlanych. Zainteresowanie pozyskaniem nowych terenów inwestycyjnych w miastach jest rekordowo duże. Z tego wypływa smutny wniosek, że zrównoważony rynek mamy już za sobą. Kupcy są w coraz gorszej sytuacji. Uchwalenie w trybie pilnym tzw. specustawy budowlanej wprowadziło jedynie chaos i bałagan. To droga na skróty dla wybranych, szczególnie w nabywaniu nieruchomości i budowie mieszkań. Pomimo możliwości uproszczenia procedur przekształcania gruntów w miastach i przyspieszenia wydawania decyzji jest tak wiele niewiadomych i niezrozumiałych zmian, że organy dotychczas wydające decyzje często zalecają ostrożność przy wyborze podstawy prawnej ubiegania się o pozwolenie na budowę. Przesunięcie  ośrodka decyzyjnego w nowych rozwiązaniach na Rady Gminy a szczególnie na organ rządowy jakim jest wojewoda budzi wiele kontrowersji i burzy dotychczasowy porządek. Te działania nie odwrócą negatywnych skutków wprowadzonych zmian, mogą je jedynie ograniczyć albo jeszcze bardziej zamącić i tak już mętną wodę. Brak jasnej wizji na przyszłość i doraźne działania to nasza specjalność. A z ziemią jest tak jak z tym psem ogrodnika co „sam nie zjadł i drugiemu nie dał”.

Zbigniew Prawelski
Doradca Rynku Nieruchomości
Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Maj  2019