Rzeszowski Rynek Nieruchomości - Chwila Oddechu

2019-08-08

Na lokalnym rynku nieruchomości sezon ogórkowy dobiega końca. Spadek zainteresowania nieruchomościami, mała ilość transakcji, niska podaż, wysokie ceny to czynniki które powtarzają się co roku w okresie wakacji. Można też trochę pospekulować co czeka nas w najbliższej przyszłości.

W centrum wysoko i szybko.

Nie wszyscy jednak odpoczywają. Ruch widać na budowach, gdzie tempo prac jest bardzo wysokie. Można to zaobserwować w samym centrum Rzeszowa, w okolicach Wisłoka, gdzie realizowanych jest kilka dużych inwestycji w budownictwie mieszkaniowym wielorodzinnym. Tutaj trwają zakrojone na szeroką skalę prace montażowe a beton leje się w ilościach dotąd niespotykanych. Sieć pracujących wysokich dźwigów wskazuje wszystkim, że będą kolejne wieżowce w centrum. Podobnie jest na innych osiedlach i obrzeżach miasta.

Drastyczny wzrost cen.

Rozwinięty rynek deweloperski po bardzo korzystnym okresie ostatnich kilku lat zaczyna przeżywać coraz większe trudności. To nie dotyczy najlepszych lokalizacji w mieście, które zawsze się „sprzedadzą”. Nie chodzi tutaj też o brak terenów ale o zewnętrzne, obiektywne czynniki, które już przyczyniły się do gwałtownych wzrostów cen nieruchomości. Dotychczas rynek cenowy był stabilny i wzrostowy. Były to wzrosty o kilka procent rok do roku. Teraz ceny w ciągu półrocza wzrosły o 15%-20%. Jest poważna obawa, czy na dłuższą metę rynek to wytrzyma. Już widać, że coraz więcej kupujących wraca z banku z odmową udzielenia kredytu na zakup z uwagi na brak zdolności kredytowej. Ceny nieruchomości rosną szybciej niż zarobki. Podobną sytuację mamy na rynku quasi obrotu nieruchomościami czyli wynajmu. Tutaj ceny znacznie wzrosły i najemcy nie są już tak chętni wynajmować. Zaczyna być drogo. Zostają studenci, wynajmy pokojami itp. Studentów też ubywa w Rzeszowie a jeszcze nie wszyscy właściciele chcą wynajmować nieruchomości dla studentów. Rynek wynajmu ratują Ukraińcy ale oni poszukują przede wszystkim tanich kwater do zamieszkania.

Weryfikacja planów.

To wszystko skłania deweloperów do weryfikacji planów inwestycyjnych. Z jednej strony jest często bardzo dobra kondycja finansowa deweloperów, efekt lat ubiegłych a z drugiej kulejąca coraz bardziej rzeczywistość i zwiększające się ryzyko. Kończy się nieuchronnie pewien cykl pomimo sprzyjających warunków gospodarczych. Część deweloperów, szczególnie małych którzy w ostatnich latach „wyrośli” jak grzyby po deszczu ma trudności ze sprzedażą nowych inwestycji. Dotyczy to głównie budownictwa jednorodzinnego o niskim standardzie. Nowe szeregówki i bliźniaki nie sprzedają się już tak dobrze. Ceny materiałów budowlanych i robocizny gwałtownie zdrożały w trakcie realizacji inwestycji i aby dotrzymać warunki wcześniej zawartych umów z potencjalnymi kupcami trzeba albo renegocjować te warunki lub drastycznie obniżać swoje marże. Trudne rozmowy z wykonawcami, brak rąk do pracy zmuszają niejednokrotnie deweloperów do ustępstw. Dlatego część deweloperów woli nie rozpoczynać nowych inwestycji z takim rozmachem jak dotychczas. Mieszkania jeszcze się sprzedają ale jeżeli klient z dnia na dzień ma zapłacić o 1000 zł więcej za 1 m² to się zastanawia o co chodzi i czy go stać. Coraz częściej rezygnuje na etapie wstępnym tzw Umowy Rezerwacyjnej a nowych zgłoszeń brak. Dużo zależy od wiodących na rynku deweloperów i to oni zdecydują o jego przyszłym kształcie.

Eldorado na rynku wtórnym.

Dlatego na rynku jest czas aby wziąć głębszy oddech i jeszcze raz się zastanowić. Najbardziej na braku mieszkań od początku roku skorzystał rynek wtórny. To dzięki niskiej podaży nowych mieszkań w stosunku do popytu, zostały uwolnione ceny mieszkań używanych, które w krótkim czasie zrównały się z nowymi a nawet je przekroczyły. W konsekwencji kto nie ma wyjścia i musi teraz kupić, to przepłaca. Większość ofert z tego rynku sprzedawana jest bezpośrednio, bez udziału pośredników. Nie ma się czemu dziwić. Sprzedaż w świadomości większości sprzedających to tylko kwestia ceny i organizacji transakcji u notariusza.

Pośrednictwo do lamusa.

Profesjonalne pośrednictwo znika w masie różnych agentów i nowych firm. Pośpiech i presja to atrybuty na rynku obsługi rynku, gdzie potrzeba spokoju i zimnej głowy. Dlatego jak się oblicza tylko około 30% nieruchomości sprzedaje się przez pośredników. Przy obecnym popycie na mieszkania ich rola jest przez sprzedawców marginalizowana. Sprzedawca jest na rynku uprzywilejowany. Pośrednicy są potrzebni tylko przy sprawach skomplikowanych i wymagających usuwania różnych trudności do zawarcia transakcji, bardziej jako doradcy i specjaliści łączący wiedzę z różnych dziedzin niż jako banki ofert nieruchomości. Jeżeli tego nie zrozumieją to raczej na tym rynku nie znajdą zajęcia.

Ceny ofertowe mieszkań.

Jeżeli możemy mówić o cenach to na rynku pierwotnym w Rzeszowie w dobrych lokalizacjach za typowe mieszkanie w budowie trzeba zapłacić w granicach 7000 zł/1m². Tak samo lub drożej na rynku wtórnym za mieszkania po remoncie. Jeżeli uda się „złapać” mieszkanie do remontu w granicach 5-6000 zł/1m² to trzeba brać. Dotyczy to głównie dobrych lokalizacji i mieszkań z tzw, wielkiej płyty. Te nowe, wykończone, z drugiej ręki przekraczają już 7000 zł/1m². Małych mieszkań nie ma a jeżeli się pokażą idą „od ręki” za dobrą cenę.

Taniej nie będzie.

Wydaje się, że taniej nie będzie, bo tą podwyżkę wymuszają czynniki obiektywne a nie tylko brak mieszkań. Wydaje się również, że idziemy w kierunku mniejszej podaży i umacniania się pozycji kupującego i najemcy. Na razie tego jeszcze nie widać. Może w krótkiej już perspektywie nastąpić zatrzymanie wzrostu cen i walka o klienta. Mówi się, że ryba zaczyna się psuć od ogona. Dla mnie ten ogon to wynajem powierzchni mieszkalnych i użytkowych. W zeszłym roku o tej porze mieliśmy do czynienia z szaleństwem najmu mieszkań. W tym roku tego nie widać. Oczywiście ruch jest większy i będzie wzrastał. Podaż mieszkań do wynajmu jest duża i będzie się zwiększać. Jeżeli jeszcze zostanie wyhamowany zakup mieszkań pod wynajem, ta obecnie lokomotywa na rynku, to skutki w pierwszej kolejności dla deweloperów mogą być przykre. Pomysły z dodatkowym opodatkowaniem zakupów pod wynajem przy rosnących cenach mieszkań to krok w kierunku ograniczenia popytu.

Ratunek w zwiększonej podaży.

Ilość rozpoczętych inwestycji jest jednak w Rzeszowie i okolicach imponująca. Zaczynają się inwestycje w mniejszych miastach regionu i może to być bardzo dobre pociągnięcie, bo tam wzrosły potrzeby i nie ma problemów ze sprzedażą. Jak już wspomniałem wchodzimy w czas wynajmów mieszkań. Do października powinien trwać dobry czas na znalezienie najemców. Tylko utrzymanie wysokiego poziomu inwestycji i zwiększenie podaży na rynku pierwotnym może przedłużyć korzystne tendencje na rynku. Wiązałoby się to jednak z mniejszą opłacalnością inwestycji przy utrzymaniu dotychczasowego poziomu cen.

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

Zbigniew Prawelski

Sierpień 2019