Rzeszowski Rynek Nieruchomości

2020-11-30

Dynamiczne odbicie rynku mieszkaniowego w III kwartale.

Wzrost podaży mieszkań.

Po wyraźnych spadkach obrotów w II kwartale 2020 roku, od lipca obserwujemy powrót do tendencji wzrostowych na rynku nieruchomości. Dotyczy to całego kraju. Odbicie jest tak mocne, że zaskakuje nawet największych optymistów. W stosunku do II kwartału liczba mieszkań oddanych do użytkowania w skali kraju wzrosła o 24%, liczba pozwoleń na budowę o prawie 11% a liczba mieszkań, których rozpoczęto budowę, wzrosła aż o 42%. To bardzo optymistyczne dane opublikowane w Raporcie AMRON –SARFIN przy Związku Banków Polskich. Podobne zjawisko obserwujemy w Rzeszowie, który jest w czołówce miast w Polsce. Od miesiąca lipca stale przybywa nowych mieszkań i tempo prac wykończeniowych jest zawrotne. Częściowe zamknięcie gospodarki w II kwartale okazało się przejściowe dla rynku. Sytuacja jest bardzo dynamiczna i już można wskazać na nowe trendy w IV kwartale b.r.

Szeroka oferta

Rzeszowski rynek nieruchomości bardzo się zmienia. Pomimo pandemii koronawirusa oferta mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym powiększa się systematycznie. Dostępność mieszkań wpływa na szeroki wachlarz możliwości, zarówno pod względem lokalizacji, metrażu a co najistotniejsze ceny. W III kwartale szczególnie oferta mieszkań w budowie była bardzo różnorodna a tempo prac wykończeniowych niespotykane. Najwięksi deweloperzy w mieście dostosowali swoje produkty do wymagań rynku. Dane z Raportu wykazują ,że w skali kraju deweloperzy rozpoczęli budowę 40 283 mieszkań, a więc o 85,76% więcej niż w II kwartale. To się nazywa dynamiczne odbicie.

Czynniki zewnętrzne

Kryzys w gospodarce jak mawiają fachowcy ma się dobrze i o tym wszyscy jego uczestnicy dobrze wiedzą planując swoje decyzje. Wzrostowi aktywności na rynku nieruchomości sprzyja niska stopa referencyjna banku na poziomie 0,1%. To, oraz zapewnienia Prezesa NBP o nie podejmowaniu w dłuższym okresie decyzji o podwyższaniu stóp procentowych, zachęca do brania kredytów na bardzo atrakcyjnych warunkach oraz do wycofywania swoich oszczędności z banków i lokowaniu ich w nieruchomościach. Konsekwencją kryzysowego finansowania gospodarki od początku pandemii poprzez narastanie długu i druk papierowego pieniądza może spowodować wzrost inflacji po pokonaniu pandemii, która wreszcie kiedyś się skończy. Te czynniki napędzają popyt na rynku nieruchomości, bo nikt nie chce w takiej sytuacji trzymać pieniędzy.

Ceny mieszkań

Jeżeli ktoś liczył, że w obliczu pandemii ceny mieszkań w III kwartale gwałtownie spadną, ten bardzo się pomylił. Sytuacja był stabilna a ceny w stosunku do II kwartału 2020 roku nie spadły a jedynie wzrosły od 1,65%- 3,53% w skali kraju. W porównaniu do III kwartału roku 2019 wzrosty cen mieszkań wynosiły od 9-22% .W Rzeszowie ten wzrost w III kwartale był podobny a ceny wysokie. Także w porównaniu z rokiem 2019 ceny mieszkań wzrosły o około 20%. Duża podaż mieszkań spowodowała duże różnice w cenach. Na rynku wtórnym średnia cena ofertowa kształtowała się na poziomie 6 500zł za 1m², przy dużym zróżnicowaniu cen należy przyjąć z ostrożnością. Na rynku nie brakowało transakcji z cenami mieszkań używanych do remontu w przedziale 5 000-5 500zł za 1m², na starych osiedlach. Na wysokość średniej ceny na rynku wtórnym coraz bardziej wpływają ceny mieszkań w budynkach kilkuletnich, komfortowo wykończone, apartamenty w kamienicach w centrum oraz małe metraże. Tych mieszkań przybywa a ilość mieszkań do remontu maleje. Przedział cen jest bardzo duży od 4 800-13 000zł za 1m². Na rynku pierwotnym w Rzeszowie ceny ofertowe kształtowały się od 5 200-18 000zł za 1m² powierzchni użytkowej. Najniższe ceny są na mieszkania na obrzeżach miasta, wydzielone w budynkach jednorodzinnych szeregowych a najwyższe w apartamentach klasy Premium, usytuowanych na ostatnich kondygnacjach wieżowców w centrum miasta. Ten rozrzut cen jest charakterystyczny i świadczy o dużej atrakcyjności oraz dostępności mieszkań dla wielu potencjalnych kupców. Ceny mieszkań na rynku pierwotnym ulegają zmianom, w zależności od sytuacji na rynku ale pole do negocjacji jest małe. Tylko mniej atrakcyjne i duże metraże mogą być tańsze. Tradycyjnie małe mieszkania do 40-50m² są droższe i sprzedają się często od ręki na etapie planowania inwestycji i wydania pierwszych decyzji odnośnie budowy. Ceny zróżnicowane są również ze względu na zaawansowanie budowy. Taniej można kupić mieszkanie na wstępnym etapie budowy, kiedy praktycznie kredytujemy z naszych środków jego budowę. Rzeszów rozbudowuje się we wszystkich kierunkach, deweloperzy posiadają swoje banki ziemi pod budowę w różnych rejonach. Każdy nowy most, nowa droga, uzbrajanie terenów, przyłączenia do miasta nowych terenów wywołuje powstawanie nowych planów i koncepcji stawiania nowych bloków. Dobry klimat do rozwoju miasta, dobre wyniki finansowe firm oraz dobre zarządzanie wywołuje przyspieszenie procesów migracyjnych ludności z prowincji do miasta. Ten pozytywny dla budownictwa trend zaczyna plasować Rzeszów w gronie najatrakcyjniejszych do życia miast w Polsce. Dlatego ceny nieruchomości utrzymują się na wysokim poziomie.

Wynajem

Ten segment rynku przeżywa zastój. Należy wierzyć, że jest to stan przejściowy. Pandemia wywołała, że wiele najemców pozostała w swoich domach rodzinnych, wróciła do miejsc urodzenia. Zdalna praca, zdalna nauka, ograniczenie kontaktów towarzyskich i służbowych spowodowały, że rynek najmu skurczył się dramatycznie od początku pandemii. Ceny najmu spadły w III kwartale w stosunku do II o 10-15% i końca obniżek nie widać. Wiele mieszkań stoi pustych i coraz więcej wynajmujących zaczyna myśleć sprzedaży tych mieszkań. Niektórzy wynajmujący spłacają kredyty i nie mogą na dłuższą metę pozwolić sobie na utrzymywanie pustostanów. Jeszcze gorzej jest w segmencie wynajmu powierzchni użytkowych. Wielu właścicieli galerii handlowych może nie przetrwać dłużej ze względu na ograniczenia w funkcjonowaniu. Handel przenosi się do Internetu. Do realizacji zamówień nie trzeba wychodzić z domu i nie potrzeba najmować drogich powierzchni sklepowych. Do funkcjonowania wystarczą powierzchnie magazynowe, które mają coraz większe zainteresowanie a ich ceny najmu są o wiele niższe w stosunku do galerii handlowych i powierzchni użytkowych w dobrych lokalizacjach.

Podsumowanie

To wszystko sprawia, że w euforii z wyników za III kwartał 2020 roku nadal nie wiadomo co będzie dalej. Pandemia koronawirusa nie odpuszcza, ograniczenia w funkcjonowaniu całych branż gospodarki obowiązują. Wyniki za IV kwartał mogą zweryfikować dotychczasowe osiągnięcia w budownictwie. Z rynku napływa coraz więcej niepokojących informacji. Na ich podsumowanie przyjdzie jeszcze czas.

Zbigniew Prawelski

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości