Rzeszowski Rynek Nieruchomości

2021-08-25

Sytuacja na rynku mieszkaniowym.

Rynek mieszkaniowy niewiele sobie robi z zagrożeń i zachowuje się normalnie. Obserwujemy typowe cykliczne wahania rynku ale ogólnie cały czas występują tendencje wzrostowe. To wywołuje optymizm na tym rynku i rozwój. Wzrasta podaż i popyt. Analiza zaciąganych kredytów hipotecznych wykazuje, że coraz więcej osób decyduje się na kredyt ale wzrasta też wkład gotówkowy przy zakupie. Zostały poluzowane wymogi bankowe i coraz więcej osób stać na kredyt. Stopy procentowe są najniższe w historii. Rada Polityki Pieniężnej pomimo nacisków nadal nie podnosi oprocentowania.

Mieszkania jak „skarbonka”

Mieszkania stały się „skarbonką” dla lokowania pieniędzy i poza metalami szlachetnymi oraz diamentami nie mają większej konkurencji. Zamknięci przez ostatnie 1,5 roku w kraju inwestujemy we własność mieszkań. To dotychczas jest bezpieczne i opłacalne. Rynek mieszkaniowy jest też przedmiotem wielu analiz przez co staje się coraz bardziej znany a inwestowanie na nim jest coraz bezpieczniejsze nawet dla inwestorów indywidualnych. Wzrastają płace
i pewność zatrudnienia, gospodarka się rozpędza. Widać, że obecna skala napięć na rynku nie zagraża kryzysem. System finansowy jest prosty
i przejrzysty.

Groźny wzrost cen i inflacja

To czego się boimy to gwałtownego wzrostu cen mieszkań i spekulacji. Oderwanie cen od rzeczywistości to przesłanka do nadciągającego kryzysu. Tego zjawiska nie ma, a wahania koniunkturalne nie pokazują, że ceny są oderwane od rzeczywistości. Chwilowe nawet znaczne wzrosty oraz obniżki cen potwierdzają, że to działają jedynie czynniki ekonomiczne, prawo popytu
i podaży. Bardzo niepokojącym zjawiskiem jest duży wzrost inflacji. Jest zastanawiające jak długo utrzyma się tendencja do inwestowania w zakup mieszkań.

Polski Ład w mieszkaniach

Państwo po raz kolejny próbuje wprowadzać programy pomocowe dla budownictwa mieszkaniowego pod nazwą Polski Ład. Własne mieszkanie dla każdego to hasło godne uznania ale co z budownictwem na wynajem w ramach programu Mieszkanie Plus. To był kierunek, który przyniósł w latach 70-tych ubiegłego stulecia sukces w Niemczech ?. Wydaje się, że w nowym programie cała odpowiedzialność za wybudowanie mieszkań przerzuca się na samych zainteresowanych, zachęca się ich do budowy mieszkań bez pozwoleń
i jakiejkolwiek kontroli oraz do kupna mieszkań od deweloperów bez posiadania wkładu własnego ale z gwarancją państwa. Tak więc preferowana będzie przez państwo forma własności kosztem wynajmu mieszkań. Jest to zgodne z oczekiwaniami Polaków. Jak ten program wpłynie na rynek nieruchomości, zobaczymy.

Dokąd kupcy będą kupować drogie mieszkania

W aktualnej sytuacji największe ryzyko ewentualnego załamania się rynku spoczywa na deweloperach, którzy budują w Rzeszowie i całej Polsce coraz więcej. Nie wiadomo jak długo zainteresowani kupnem będą inwestować w coraz droższe mieszkania. Gdzie jest ten punkt krytyczny za którym zaczną odwracać się od zakupów lub pojawią się inne atrakcyjniejsze formy lokowania pieniędzy. Nie zapominajmy o odradzającej się turystyce i inwestycjach w podróże i ……. zakup nieruchomości poza granicami kraju. Także niższe ceny najmu mogą zachęcić do tej formy nabywania nieruchomości. Wiele mieszkań stoi pustych, bo nie ma chętnych na najem ze względu na zbyt wysokie ceny. Wszyscy liczą, że we wrześniu i październiku wrócą studenci do studiowania stacjonarnego i będą wynajmować mieszkania. To byłaby zachęta do kupowania mieszkań pod wynajem.

Ceny mieszkań w Rzeszowie

W Rzeszowie ceny mieszkań są stabilne, chociaż z tendencją wzrostową. Brakuje mieszkań do sprzedaży i nadal mieszkania sprzedają się dobrze zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Ceny mieszkań nowych w centrum pomimo wysokich cen, przekraczających już 9 000 zł za 1m² powierzchni użytkowej nie odstraszają nabywców. Większość mieszkań kupowana jest pod wynajem, szczególnie te do 50m². Z kolei apartamenty powyżej 100m² znajdują nabywców w grupie osób dobrze sytuowanych finansowo jako rodzaj mieszkań docelowych. W szybko rozwijającym się mieście tworzy się wąska grupa ludzi o wysokich dochodach i na wzór dużych aglomeracji, w Rzeszowie jestzapotrzebowanie na luksusowe apartamenty. Jednak średnia cena nowych mieszkań do wykończenia w najlepszych lokalizacjach to 7 500 – 8000 zł za 1m², a czym dalej tym ceny spadają do 5500 zł – 6000 zł.

Rynek wtórny

Ceny mieszkań używanych na starych osiedlach do remontu są bardzo zróżnicowane. Od 5 000zł za 1m²do 10 000 zł. Wszystko zależy od: metrażu, standardu wykończenia, kondygnacji, lokalizacji, rozkładu pomieszczeń. Najdroższe są kawalerki do 40m² z balkonem, po remoncie, w blokach z cegły, na I, II piętrze, w niskich blokach, blisko centrum. Coraz więcej w tej grupie jest też mieszkań wybudowanych już po roku 2000 w nowych technologiach. To właśnie cena takich mieszkań jest często wyższa od mieszkań na rynku pierwotnym. Na drugim biegunie są mieszkania powyżej 70m² w wieżowcach, z dwoma przedpokojami, nieustawne, z wysokimi czynszami w blokowiskach z wielkiej płyty, wybudowanymi w latach 80-tych lub starszych. Oferta mieszkań jest skromna w porównaniu z rynkiem pierwotnym a ceny podobne z uwagi na duży popyt.

Terenów pod budowę brak

Wydaje się jednak, że powoli centrum miasta jest już pozbawione większych terenów pod budowę i dlatego buduje się już bardzo wysoko a fala protestów odniosła skutek. Wstrzymano wiele wydanych decyzji o Warunkach Zabudowy i zakwestionowano wydanie nowych na spornych terenach. Nastąpiła w mieście rewizja wydanych pozwoleń i przystąpiono do faktycznego opracowywania planów zagospodarowania przestrzennego a nie tylko założeń. To może wyhamować inwestycje mieszkaniowe w Rzeszowie albo wyprowadzić budowy z centrum na obrzeża miasta i do mniejszych miast na terenie województwa. Ten proces już następuje co widać po intensyfikacji rozpoczętych inwestycji mieszkaniowych na terenie całego Podkarpacia.

Zbigniew Prawelski

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości