Brakuje terenów inwestycyjnych

2021-10-12

Rzeszów to bardzo atrakcyjne miejsce pod inwestycje mieszkaniowe. Miasto prężnie rozwija się i coraz więcej kapitału jest lokowane w nabycie terenów pod budowę. Najbardziej poszukiwane są duże działki pod nowe osiedla mieszkaniowe. Zamieszkanie w nowym mieszkaniu w centrum miasta to marzenie wielu rodzin i pewna lokata kapitału na przyszłość. Będzie z tym jednak coraz trudniej.

Budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne

Naturalnie formą dominującą jest budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne. Następuje przemyślana zabudowa jednorodzinna wzdłuż dróg powiatowych i gminnych. Powstają piękne siedliska i prawdziwe „pałace”. Nie brakuje też mini osiedli mieszkaniowych jednorodzinnych w zabudowie szeregowej, często z wyodrębnionymi lokalami mieszkalnymi. Gdzieś zanikł rolniczy charakter przyłączonych do miasta terenów. Nie ma się co dziwić, gdyż działki na tych terenach osiągają coraz wyższe ceny i stają się działkami budowlanymi. To jednak zjawisko o którym pisze się mało, bo nie nastręcza takich problemów jak budownictwo wielorodzinne. Sytuacja się zmienia, gdy w okolicy pojawią się wysokie bloki mieszkalne.

Rzeszów miasto przyszłości

Od kilkunastu lat w Rzeszowie przybywa mieszkańców i poszerzają się granice miasta. Przybywa również miejsc pracy. Miasto rozwija się w sposób imponujący. Stolica województwa podkarpackiego jest przykładem dobrze wykorzystywanych środków unijnych. Liczba mieszkańców dochodzi do 200 000. Pomimo tak wszechstronnego rozwoju nie brakuje problemów na rynku nieruchomości. Jednym z nich jest brak planów zagospodarowania przestrzennego i chaos budowlany. Silne trendy podażowe oraz rozpychanie się deweloperów wywołują ostre protesty mieszkańców, którzy tracą niejednokrotnie tereny zielone oraz rekreacyjne na rzecz zabudowy mieszkalnej. Nie tylko tracą te tereny ale też zmienia się forma zabudowy i jak grzyby po deszczu wyrastają „wieżowce” po kilkanaście kondygnacji każdy. Wszędzie beton i szkło.

Koniec budowlanego eldorado

W ratuszu widać wyraźnie odwrócenie trendów na rzecz ograniczenia nieprzemyślanej zabudowy. Pierwszym sygnałem tego działania było wstrzymanie wstrzymanie w roku 2020 -2021 kilkudziesięciu Decyzji o Warunkach Zabudowy i zmiana wykładni przepisów na rzecz ochrony terenów zielonych przez organy uprawnione do wydawania takich decyzji. Dzisiaj wydanie nowych WZ w tych newralgicznych miejscach stało się znacznie utrudnione. Sam fakt posiadania aktu własności pomimo braku planu zagospodarowania nie daje żadnej gwarancji spełnienia celu inwestycyjnego. Widać wyraźnie , że kończy się czas budowlanego eldorado w Rzeszowie. Wszyscy zainteresowani zaczynają z uwagą studiować Ustawę o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2020r. poz. 293, z późn.zm.). Budzi się społeczeństwo obywatelskie ale również kancelarie prawnicze.

Będzie gorąco

Jednak jest druga strona tego zjawiska. Zablokowanie budowy dotyczyć może kolejnych obszarów będących od dłuższego czasu w posiadaniu inwestorów. Konstrukcja umów sprzedaży terenów inwestycyjnych poprzedzona jest często szczegółową analizą i wieloma warunkami do spełnienia. Brak efektu w postaci braku decyzji o budowie zgodnie z oczekiwaniami kupujących może spowodować szereg komplikacji prawnych i finansowych. Tutaj gra idzie o duże pieniądze i żadna ze stron łatwo się nie wycofa tym bardziej, że uzasadnienie wstrzymania decyzji jest często wątpliwe prawnie. Także i miasto musi się liczyć z konsekwencjami swoich działań. Prawo budowlane jest bardzo niestabilne i tworzone „na kolanie”. Nie można przy okazji ochrony praw mieszkańców nie widzieć złożoności całego procesu inwestycyjnego i ryzyka ponoszonego na etapie wydawania decyzji. Występuje pilna potrzeba zmian legislacyjnych. Miasto musi się rozwijać i nie można nagle ograniczać swoich możliwości. Znów wraca problem braku terenów inwestycyjnych pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne. Z drugiej strony, dzisiaj wykorzystywanie luk prawnych na gruncie obowiązującego prawa to już za mało na tworzenie nowych budynków. Ryzyko jest coraz większe.

Wzrost cen gruntów

Brak dostępności terenów pod budownictwo wielorodzinne w dobrych lokalizacjach wywołuje wzrost cen. Ceny działek w Rzeszowie na obrzeżach miasta dochodzą do 30 000 zł za 1ar, a te pod budownictwo wielorodzinne są często o wiele wyższe i windowane przez deweloperów. Nie przypadkowo też deweloperzy biją się o działki w centrum. Pomimo, że ich ceny przekraczają już niejednokrotnie 100 000 zł za 1ar, to zysk po wybudowaniu mieszkań jest najwyższy, a sprzedaż pewna i to niezależnie od koniunktury. Centrum miasta wraz z każdą inwestycją korkuje się coraz bardziej i będzie jeszcze gorzej. Jesteśmy nadal w okresie rozkwitu inwestycji nie tylko w Rzeszowie ale i na terenie innych miast. Podobne problemy dotyczą całej Polski.

Więcej inwestycji na terenach gmin i obrzeżach miasta

Na naszym terenie obserwujemy wypychanie inwestorów poza miasto i wzrastający zakup inwestycyjny na terenach ościennych gmin. Są to tereny coraz bardziej atrakcyjne i perspektywiczne, pod względem układu komunikacyjnego oraz uzbrojenia terenu. Tam wzrastają również ceny do nawet 20 000 zł za 1ar za działki z wydanymi decyzjami o budowie. Większość osób proponuje działki nie przygotowane do sprzedaży, na które trudno znaleźć nabywców po cenach o wiele niższych. Bez fachowego doradztwa nie ma możliwości szybkiej sprzedaży po dobrej cenie. Teraz czas na Gminę Krasne, Głogów Małopolski i tereny wzdłuż planowanej drogi szybkiego ruchu S19. Każda większa inwestycja drogowa, kolejowa, nowy most rewolucjonizuje w ciągu kilku lat plany inwestycyjne okolicy. Trzeba również nie zapominać o rozwijających się: Gminie Trzebownisko oraz Świlcza. Kierunek północny od Rzeszowa to ogromne perspektywy rozbudowy osiedla Staromieście Ogrody. Rzeszów „ma potencjał” na rozwój ale bez szczegółowych planów zagospodarowania przestrzennego będzie to utrudnione. Mieszkańcy mają już dość naruszania podstawowych zasad tworzenia krajobrazu i obniżania ich standardu życia. Jednak „od mieszania łyżeczką herbata nie będzie słodsza”. Trzeba działać i tworzyć nowe tereny pod inwestycje.

Zbigniew Prawelski

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości