Rzeszowski Rynek Nieruchomości Listopad 2021

2021-11-10

Kupić, czy sprzedać, co będzie dalej przez tą inflację, stopy procentowe w górę. Z tego typu pytaniami mam najczęściej do czynienia na co dzień. Ceny nieruchomości utrzymują się na wysokim poziomie ale popyt inwestycyjny wyhamowuje. To jednak może być chwilowe a sytuacja jest dynamiczna. Gotowych nowych mieszkań jak na lekarstwo. 90% oferowanych mieszkań to inwestycje w realizacji. Zaczyna się już handlować „kolejką do mieszkania” czyli prawami majątkowymi a nie nieruchomościami. Na rynku pierwotnym nadal jest ruch a deweloper już na etapie budowy, często sprzedaje większość mieszkań. To nie powinna być normalna sytuacja ale popyt szczególnie na mieszkania nadal przekracza podaż. Lokata kapitału w nieruchomości staje się mniej opłacalna, kuleje wynajem. Mimo to rynek ma się dobrze. Brakuje mieszkań do sprzedaży, szczególnie tych małych. Analogi do sytuacji kryzysowej jest tak samo wiele.

Podwyższamy stopy procentowe

Zagrożeń jest wiele a problem inflacji był do przewidzenia. Chodzi raczej o jej skalę oraz podnoszenie w krótkim czasie przez NBP stóp procentowych od 0,1% do 1,25%. To może wstrzymać zakupy poprzez droższe kredyty a tym samym spadek tzw. zdolności kredytowej. Wzrost cen towarów i usług to wyższe koszty budowy.

Wydłuża się cykl produkcyjny

Bardzo niepokojące w kontekście rozwoju rynku jest wydłużanie się cyklu produkcyjnego. Przedstawiciel jednego z największych deweloperów na naszym terenie w rozmowie ze mną podkreśla, że proces budowy od zakupu działki do oddania do użytku budynku mieszkalnego wydłuża się z 1,5 roku do 3 lat. To szok!!!. Pisałem o tym, że zmienia się polityka władz miasta, wzrastają protesty mieszkańców odnośnie wydawanych pozwoleń na budowę oraz nie liczenie się z opiniami społeczeństwa. Swoje piętno odciska na rynku pandemia koronawirusa w postaci trudniejszego dostępu do urzędu i przeciągających się procedur. Brakuje pracowników w budownictwie a koszty ich zatrudnienia gwałtownie wzrosły. Przestrzeganie wielu „przepisów covidowych” przekłada się wprost na wydłużanie się budowy mieszkań a to ma wpływ na podaż. W związku z tym trudno przewidzieć jak zachowa się rynek. Wzrastają płace, mamy niskie bezrobocie.

Klienci zagubieni

Obserwuję, że klienci są zagubieni i nie bardzo wiedzą jak zachować się w obecnej sytuacji. Także lokalni dziennikarze starają się znaleźć potwierdzenie dla napływających sygnałów od czytelników. "Czy to prawda, że klienci w braku mieszkań, zaczynają lokować pieniądze w zakup małych domów ? albo, dlaczego winduje się ceny mieszkań przez reklamę tych najdroższych ? Co może kupić klient niezamożny na tym rynku ?" Internet szaleje w domysłach i przewidywaniach. Szczególnie wybrzmiewają krańcowe poglądy o bańce cenowej i zbliżającym się głębokim kryzysie na rynku nieruchomości.

Nadzieja w deweloperach

Bardzo wiele zależeć będzie od zachowania deweloperów. To oni w głównej mierze odpowiadają za podaż na rynku nieruchomości. Jeżeli nie nie zwolnią tempa, to powinno być w miarę normalnie. Jeżeli ograniczą zaangażowanie inwestycyjne w przyszłości, może dojść do kryzysu na rynku. Wtedy gwałtownie mogą wzrosnąć ceny i „ może zrobić się bańka”, a po niej czekałby nas kryzys. Dlatego należy dążyć do ułatwiania im prowadzenia działalności na nowych zasadach. To powinno leżeć w interesie wszystkich. Rozwijanie akcji deweloperskiej na miarę potrzeb kupujących jest gwarancją stabilności rynku.

Rynek wtórny

Rynek wtórny rządzi się swoimi prawami. Rynek ten jest pochodną rynku pierwotnego i jego uzupełnieniem. To właśnie na nim trzeba szukać nieruchomości tańszych i gotowych do zamieszkania. Najlepsze oferty z tego rynku to domena pośredników w obrocie nieruchomościami. To w renomowanych biurach pośrednictwa można znaleźć tzw. okazje. To tam powinniśmy szukać ofert po „normalnych cenach” odpowiadających ich wartości rynkowej. Nie w Internecie ale w biurach. To do pośredników najszybciej docierają informacje i konkretne oferty nieruchomości. Ludzie często już mają dość szukania nieruchomości na własną rękę. Rynek wtórny zwyczajowo kojarzony jest z mieszkaniami z poprzedniej epoki, na starych osiedlach, budowanych w technologii wielkopłytowej, których ceny w Rzeszowie mieszczą się w przedziale 5000 -6000zł. Wiedzą o tym dobrze ci którzy wystawiają je do sprzedaży. Z tej ceny wyłamują się mieszkania małe do 40m² oraz mieszkania po remontach. Warto jednak rozumieć ten rynek i wiedzieć, że na średnią cenę która aktualnie wynosi około 6500zł za 1 mkw. składają się wszystkie mieszkania sprzedawane z tzw. drugiej ręki. Także te które bezpośrednio po zakupie od dewelopera i po wykończeniu trafiają do obrotu. To są oferty najdroższe i jest ich coraz więcej. Popularne zakupy inwestycyjne polegają często na nabywaniu mieszkań do remontu na rynku wtórnym, następnie ich remoncie i sprzedaży po maksymalnych cenach. Tak zwani Fliperzy, osoby fizyczne i prawne działają na rynku od lat. Dlatego do rynku wtórnego zaliczamy mieszkania 40 letnie i te zupełnie nowe. W ten sposób łatwiej zrozumieć skąd bierze się wysoka, średnia cena mieszkań na rynku wtórnym. Ta średnia jest często źle interpretowana. Tak samo jak nie rozróżnianie ceny ofertowej od transakcyjnej.

Kryzysu nie będzie ?

Sytuacja na rynku nieruchomości przed końcem roku zawsze nabiera tempa. W tym okresie dochodzi do wielu transakcji a deweloperzy najwięcej kończą swoich inwestycji. Z kolei na rynku wtórnym to dobry czas dla sprzedawców, bo zwiększony popyt pozwala na osiągniecie wysokiej ceny. Przewiduję, że do końca roku niewiele się zmieni na rynku nieruchomości. Jest jednak zasiana niepewność związana ze wzrostem cen paliw surowców i energii. Po okresie pierwszej i drugiej fali pandemii nie wszystko w gospodarce światowej wróciło na normalne tory. Teraz mamy tego widoczne skutki.

Zbigniew Prawelski

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości