• Znajdź nas:

17 852 18 28

507 393 131

17 852 18 28


Wszystkie drogi prowadzą za miasto

2022-05-17

W najnowszej historii rynku nieruchomości w Polsce, od roku 1989 notowaliśmy kilka trendów dotyczących lokalizacji inwestycji mieszkaniowych ze względu na upodobania kupujących. Wraz z rozwojem rynku nieruchomości te upodobania zmieniały się.

Mieszkanie w mieście czy dom na wsi

Naturalnym zjawiskiem od początku było dążenie do własnego domu. Z drugiej strony mieliśmy do czynienia z ekspansją ludzi z prowincji do zakupu własnego mieszkania w dobrej lokalizacji w mieście. Wraz z rozwojem rynku wiele rodzin z czasem stać już było na jedno i drugie rozwiązanie. Kilka razy w ciągu tego okresu odnotowaliśmy przeciwstawne trendy kupujących. Raz preferowano mieszkania w mieście, drugi raz mieszkalnictwo na terenach podmiejskich.

Blisko przyrody

Wraz z rozwojem gmin udało się uzbroić w infrastrukturę techniczną wiele terenów wiejskich a ilość nowych dróg gminnych znacznie wzrosła. Wzrosła atrakcyjność zamieszkiwania na wsi a różnice pomiędzy miastem i wsią znacznie się zatarły. To wywołało poszukiwanie terenów pod budowę poza aglomeracjami miejskimi.

Uroki zamieszkiwania w mieście

Zjawiskami które zachęcały do kupna mieszkania w mieście była wygoda. Bliskość miejsca pracy, szkoły, centra handlowe, ośrodki kultury i rozrywki. To rozwiązanie szczególnie preferowani ludzie w wieku produkcyjnym, rodziny
z dziećmi. Wraz ze wzrostem zamożności społeczeństwa te tendencje narastały. Coraz więcej ludzi było stać na kupno mieszkania. Zaciąganie kredytów hipotecznych pozwoliło na kupno mieszkania lub budowę domu coraz szerszej ilości ludzi młodych. Pomimo potężnej ekspansji budownictwa mieszkaniowego wielorodzinnego w miastach i rozkwitu firm deweloperskich, to budownictwo indywidualne jednorodzinne dominuje do dzisiaj w wielu mniejszych ośrodkach. Tak jest na Podkarpaciu.

Koniec z zabudową centrum, protesty bez końca

Kończy się jednak już proces dogęszczania miast, wiele inwestycji mieszkaniowych w centrach miast wojewódzkich, aglomeracjach staje się wręcz niemożliwa z uwagi na brak miejsca. Także w przypadku Rzeszowa proces poszerzania miasta jest coraz trudniejszy a bogate, ościenne gminy nie wyrażają zgody na przejęcie ich nieruchomości przez miasto. Masowe i coraz bardziej zorganizowane protesty mieszkańców odnoszą skutek i pod ich naporem władze miejskie zmieniają swoje nastawienie do deweloperów. Tak stało się w Rzeszowie, gdzie klimat do budowy mieszkań w mieście znacznie się pogorszył. Każda nowa inwestycja mieszkaniowa w dobrych lokalizacji napotyka na opór mieszkańców a ilość pięter w nowych budynkach mieszkalnych przeraża nie tylko sąsiadów ale wpływa na pogorszenie warunków życia i ład przestrzenny.

Najważniejsza praca i komunikacja

Na zmianę preferencji lokalizacji inwestycji najbardziej wpływa położenie od miejsca pracy oraz komunikacja. Wiele osiedli podmiejskich jest coraz bardziej „zakorkowana w godzinach szczytu”. W tempie ekspresowym przybywa samochodów. O wiele wolniej przybywa nowych dróg. To zjawisko bardzo utrudnia planowanie wolnego czasu i weryfikuje zasadność podjętych wcześniej decyzji. Konieczność dojazdu do pracy, szkoły czy miejsc zajęć dla młodzieży i stania w ciągłych korkach staje się często trudna do zaakceptowania. Budowanie mieszkań bez zapewnienia dostępu do inwestycji towarzyszących na dłuższą metę jest nie do wytrzymania.

Tyko nie południe i mokradła nad Wisłokiem

Popularny w Rzeszowie kierunek południowy na Chmielnik, Tyczyn, Boguchwałę stał się obecnie zmorą dla dojeżdżających. Opóźnienia w budowie obwodnicy południowej Rzeszowa wpływają na ceny i preferencje kupujących. To piękne, często górzyste tereny, woda- idealne do wypoczynku ale z trudnym dojazdem. Drugim zjawiskiem które odwracało trendy lokalizacji inwestycji mieszkaniowych były powodzie. Po klęskach powodzi widać było jak na dłoni gdzie woda dotarła i gdzie nie należało budować. Następował wyraźny kurs na kupowanie mieszkań w miastach, w terenach bezpiecznych i w miarę odpornych na zalanie. Działki, domy na terenach podmokłych straciły na wartości i przez kilka lat nie było chętnych na ich zakup. Z czasem tereny te wracały do łask pomimo ostrzeżeń. Teraz pod budowę preferuje się kierunek zachodni na Kraków oraz wschodni na Łańcut. Tutaj mamy dobry dojazd, tereny równinne. Problemem często jest dobra jakość gleb i utrudnienia z uzyskaniem pozwolenia na budowę.

Przymusowa izolacja

Od początku pandemii koronawirusa wielu mieszkańców miast zostało „uziemionych” w swoich mieszkaniach. Przez prawie 2 lata nie mogło swobodnie korzystać z kontaktów z przyrodą, wyjeżdżać na wycieczki w kraju
i za granicą. Ci co mieszkali w domach, szczególnie na wsi mieli inaczej. Obecnie kupujący jeszcze raz weryfikują swoje potrzeby mieszkaniowe i szukają własnego domu poza miastem. Po raz kolejny nakręca się koniunktura do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych poza miastem pod warunkiem dobrej komunikacji.

Za miastem mieszkać taniej i wygodniej

Kolejny raz zmieniają się upodobania. Jednak rozwój budownictwa mieszkaniowego poza miastami jest nieuchronny i wymuszony. Rozwój budownictwa wielorodzinnego poza miastem został znacznie ograniczony przez ochronę gruntów rolnych przez państwo. Proces przekształcania terenów rolnych w budowlane poprzez tworzenie planów zagospodarowania przestrzennego postępuje powoli, wymaga czasu i znacznych środków finansowych. Jest on jednak procesem nieodwracalnym i koniecznym w celu zapewnienia rozwoju rynku nieruchomości. Dlatego już dziś większość gmin pod naciskiem inwestorów pracuje nad nowymi planami zagospodarowania. Wydaje się, że mieszkanie poza miastem to jedyna szansa na kupno tańszych mieszkań i domów. Ceny nowych mieszkań w centrum są droższe często nawet do 50 proc. od tych na terenach gmin przyległych i stale rosną. Deweloperzy zostają wypychani z inwestycjami poza miasto. Coraz mniejsza podaż mieszkań w miastach, naturalnie winduje w górę ich ceny. Mieszkania te stają się coraz częściej przedmiotem spekulacji i towarem inwestycyjnym na który już nie stać przeciętnej rodziny na dorobku. Stąd wszystkie drogi do własnego mieszkania prowadzą za miasto. To trend nie tylko regionalny ale ogólnopolski i światowy. Z budową mieszkań w Śródmieściu Rzeszowa dobiliśmy do ściany. Ta ściana jest już tak szeroka i wysoka, że przysłania nam światło i ogranicza zdrowy rozsądek.

Nadciąga kryzys

Wysoka inflacja, wzrost cen materiałów i robocizny, drogi kredyt i wydłużający się czas budowy mieszkań sprawia, że ceny mieszkań rosną, podaż maleje i popyt również. Weszliśmy w kolejny cykl koniunkturalny na rynku nieruchomości, który był do przewidzenia. Nadciąga zastój i ograniczenie ilości transakcji. Pytanie jest na jak długo.

 

Zbigniew Prawelski

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości