Ostre hamowanie

2022-08-10

Główny Urząd Statystyczny opublikował wstępne dane z rynku nieruchomości za okres od stycznia do końca maja 2022 roku. Suche liczby wskazują, że mamy do czynienia ze spowolnieniem na rynku nieruchomości w porównaniu z podobnym okresem roku 2021. Aktualne realia rynku wskazują jednak, że mamy postępujące, ostre hamowanie w wielu segmentach i to nie jest koniec niedobrych wiadomości.

Co mówią wstępne dane GUS

W okresie od I-V 2022 oddano do użytku 91,2 tys. mieszkań tj, o 3,8% więcej niż w roku ubiegłym. Deweloperzy oddali do użytku w tym okresie 51,7 tys. mieszkań tj, o 2,3% więcej niż w 2021 roku. Inwestorzy indywidualni oddali do użytku 38 tys. mieszkań tj, więcej o 7%. Nadal spadał udział w rynku innych form budownictwa jak budownictwo spółdzielcze, komunalne, zakładowe, czynszowe do poziomu 1432 mieszkania w badanym okresie, co stanowi 1,6% udziału w rynku. To są dane z I półrocza 2022 roku w ilości mieszkań oddanych do użytku i są optymistyczne.

Statystyki nie nadążają za rzeczywistością

Średni okres budowy mieszkania wynosił około 1,5 roku z wyraźną tendencją do jego znacznego wydłużania po okresie covidowym. Są to w związku z tym w większości efekty z lat 2020 i 2021 i dotyczą rynku pierwotnego. Dane podsumowują w większości rynek popytu z lat ubiegłych i pokazują boom mieszkaniowego utrzymujący się do końca grudnia 2021. Te mieszkania zostały już w większości sfinansowane i zarezerwowane wcześniej. Mieszkań gotowych do kupna na rynku pierwotnym jest zaledwie znikoma ilość i praktycznie wszystko zostało sprzedane wcześniej. To znacznie zamazuje rzeczywistość chociaż dane są wiarygodne.

Raport GUS a pozwolenia na budowę i rozpoczęte budowy

Bardziej przemawiają z wstępnego raportu GUS zestawienia dotyczące ilości wydanych pozwoleń i rozpoczętych budów za I półrocze 2022. Tutaj pojawiają się spadki. Wydano ogółem pozwoleń na budowę 136 tys. mieszkań tj, spadek o 3,9% w skali kraju. Jeszcze gorzej wyglądają wskaźniki rozpoczętych budów. Tutaj notujemy spadek o 19,5%. Deweloperzy rozpoczęli budowę 55,9 tys. mieszkań czyli aż o 23% mniej zaś inwestorzy indywidualni 38,4 tys. mieszkań tj, o 12,6% mniej niż a analogicznym okresie 2021 roku. W budowie nadal pozostaje około 875,8 tys. mieszkań tj, o 1,9% więcej niż przed rokiem. Czyli mniej będzie nowych mieszkań ale głównie to deweloperzy przykręcają kurek z inwestycjami.

Rzeszów regionalną gwiazdą

Godna podkreślenia jest nieustanna aktywność deweloperów na Rynku Rzeszowskim. Z roku na rok rośnie ich aktywność jak gdyby nie było lockdownu w 2020 roku. Statystyki wskazują, że rozwija się również Szczecin i Lublin. Pogarsza się sytuacja w Białymstoku, Katowicach, Bydgoszczy i Toruniu.

Polska powiatowa

Na rynku nieruchomości widać wyraźne przemieszczanie się kapitału i inwestycji deweloperskich z dużych aglomeracji miejskich na rzecz powiatów. Udział powiatów w inwestycjach mieszkaniowych w I połowie 2022 roku wzrósł do niemal 45%. Było to dotychczas nie do pomyślenia. Najbardziej widać to zjawisko w woj. mazowieckim i dolnośląskim.

Najgorszy lipiec od wielu lat

W lipcu na Rzeszowskim Rynku Nieruchomości widać wyraźnie, że spada popyt oraz brak jest gotowych mieszkań zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Jeszcze gorzej jest na rynku najmu mieszkań, gdzie popyt znacznie przewyższa podaż. Dawno nie było tak źle a tempo hamowania rozwoju jest coraz szybsze. Gwiazda Rzeszów na mapie regionalnej Polski przygasa. Widać wyraźnie, że czeka nas spadek z „wysokiego konia”. Nie funkcjonują rozwiązania strukturalne państwa jak dopłaty do kredytów na pierwsze mieszkanie czy program mieszkanie plus. Kredyty są nieosiągalne dla przeciętnego Kowalskiego, ceny mieszkań utrzymują się na wysokim poziomie, inflacja pożera oszczędności, rosną ceny towarów i usług. To wszystko odbywa się przy globalnym kryzysie i niepewnej przyszłości ekonomicznej.

Zbigniew Prawelski

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości

Rzeszów, lipiec 2022.