Rzeszów miasto ogrodów

2020-11-17

Artykuł jest przedłużeniem dyskusji radiowej na temat: „jestem za, jestem przeciw” jaka odbyła się listopadzie 2020 roku na antenie Radia Rzeszów a dotyczyła zasadności budowy wysokich budynków mieszkalnych w Rzeszowie. Ich ilość a w szczególności wysokość plasuje Rzeszów w czołówce miast w Polsce.

Jak nas widzą dzisiaj

Rzeszów jest dzisiaj postrzegany w kraju jako symbol miasta o wysokiej jakości życia, miastem szybko rozwijającym się i perspektywicznym. O wysokiej jakości życia świadczą obiektywne czynniki jak: dostępność zatrudnienia, dostęp do kultury, nauki, urzędów, rekreacji, układ komunikacyjny, zaopatrzenie, zabudowa centrum z obszerną starówką itp.

Rzeszów w planach COP

Rzeszów w okresie międzywojennym został objęty planem budowy Centralnego Okręgu Przemysłowego. W jego ramach został dla miasta opracowany pierwszy profesjonalny plan zagospodarowania przestrzennego. Obok dwóch dużych zakładów przemysłowych zakładał on niską zabudowę mieszkaniową. W planach autorów Rzeszów miał stać się w przyszłości miastem ogrodów i domów jednorodzinnych, miastem otwartym na osiedleńców, miastem położonym na ważnym szlaku komunikacyjnym pomiędzy Krakowem a Lwowem.

Przyjęte założenia

Przy projektowaniu zabudowy oparto się o kanony wynikające z warunków naturalnych. Przede wszystkim wzięto pod uwagę zabudowę wzdłuż Wisłoka w kierunku północnym, z wyznaczeniem terenów rekreacyjnych nad rzeką. Drugim kanonem planu było zachowanie korytarzy przewietrzania miasta. Od początku wiadomo było, że przez większą część roku wiatry wieją z kierunków południowo-zachodnich na wschód. Dużo zieleni i terenów niezabudowanych, sprzyjało tworzeniu ogrodów oraz willi. Centralna część miasta miała zachować swój nienaruszony charakter. Ze względów komunikacyjnych dokładnie zaplanowano zabudowę wokół magistrali kolejowej i dworca głównego. Kolejnym niewzruszalnym kanonem był zakaz budowy na terenach zalewowych oraz na terenach podmokłych. Takim obszarem było starorzecze Wisłoka wokół zamku przebiegające gdzieś w rejonie Podpromia, ul. Lenartowicza, PCK, Słowackiego i dalej aż do Kościoła Farnego, gdzie były stawy. Wisłok w czasie wylewów docierał do ulicy Szopena, leniwie rozlewając się od Lisiej Góry aż po most kolejowy w Załężu. Po drodze pod wodą były całe Olszynki i obecne Bulwary nad Wisłokiem W znacznej odległości od centrum, na dogodnych, płaskich terenach planowano budowę osiedli mieszkaniowych z infrastrukturą techniczną dla pracowników wiodących firm w Rzeszowie licząc się z szybkim wzrostem liczebności miasta.

Planowanie osiedli

Osiedla mieszkaniowe planowane były w znacznej odległości od Centrum. Między nimi a centrum miasta tworzyły się wolne przestrzenie wykorzystywane z czasem na parki i rekreację. Miasto było otwarte, osiedla nie zamykały się, tworzyła się naturalna struktura miejska. Tak powstały z czasem osiedla Dąbrowskiego, 1000 Lecia, Gwardzistów. Centrum położone blisko rzeki było pełne zieleni i miało charakter typowo miejski. Kościoły, urzędy, szkoły, kamienice, zamek tworzyły nienaruszalną całość i historyczną część miasta.

Mosty

Bardzo długo w Rzeszowie był tylko jeden most na Wisłoku przy ul. Lwowskiej. Budownictwo i układ komunikacyjny kierował się w stronę mostu. Dlatego tak charakterystyczne są kierunki dróg w Rzeszowie. Przez wiele lat układ komunikacyjny miasta i kierunki zabudowy uwzględniały ten pierwszy plan zagospodarowania przestrzennego. Wszystko zaczęło ulegać zmianom wraz z budową nowych mostów na Wisłoku. Z ich powstawaniem zaczęła się intensywna zabudowa miasta od strony wschodniej oraz zabudowa pomiędzy mostami. W tej chwili mamy w Rzeszowie na Wisłoku 4 mosty i wielki teren budowy. Miasto wielokrotnie się powiększyło obszarowo i liczebnie. Stare plany zagospodarowania utraciły ważność a nowych brakuje. Presja na rozwój budownictwa jest ogromna i zabudowa wymknęła się spod kontroli. Na planie miasta wytworzyła się szachownica z wieloma niewiadomymi.

Niekontrolowana zabudowa

Jeszcze osiedla Nowe Miasto, Baranówka, Krakowska Płd można uznać za mieszczące się w ramach przyjętej strategii zabudowy. Osiedle Nowe Miasto, gdzie wcześniej planowano niską zabudowę stało się największą sypialnią miasta i miejscem gdzie na masową skalę zastosowano model budownictwa wielkopłytowego, wysokiego. Te tzw szafy stały się przez wiele lat symbolem wielkiej płyty i brzydoty. Nawet tutaj jednak pamiętano o przewietrzaniu miasta i wszystkie bloki są ustawione równolegle do kierunków wiatrów. Dlatego osiedle znane było z dużych przeciągów. Od strony Tyczyna po jednej stronie, wschodniej był zakaz budowy. Wiele miejsc niezabudowanych było zastrzeżone w planach pod zieleń, budownictwo niskie, naukę i kulturę. Potem już było coraz gorzej. Od transformacji ustrojowej w roku 1989 i powstaniem dużych prywatnych inwestorów proces planowania przestrzennego miasta ulegał rozregulowaniu. Zaczęło się budowanie bez planów przestrzennych. Gospodarka mieszkaniowa realizowana dotychczas głównie przez państwo i spółdzielnie mieszkaniowe oparta na wytyczaniu i zbrojeniu terenów pod budowę oraz przekazywaniu pod zabudowę, z roku na rok traciła znaczenie na rzecz deweloperów. Priorytetowa lokalizacja i kierunek rozwoju budownictwa na docelowo 40 000 mieszkańców ,osiedle Staromieście Ogrody na kierunku północnym zostało ograniczone na rzecz tworzenia i uzbrajania małych powierzchni na różnych kierunkach. Niebywały rozwój miasta w kierunku wschodnim spowodował, że coraz częściej instytucje publiczne, zakłady pracy i uczelnie zaczęły przenosić swoje siedziby na drugi brzeg rzeki a pagórkowate tereny od strony południowej w kierunku Chmielnika stały się niezwykle modne. Również od momentu wybudowania zapory na Wisłoku i powstania zalewu, rozkwitło budownictwo na podmokłych i zalewowych terenach osiedla Biała. Ulica Rejtana stała się z czasem drugim centrum Rzeszowa. Nagle Wisłok znalazł się blisko centrum miasta.

Budowanie bez planu

Unieważnienie z dnia na dzień w latach 90-tych XX wieku planów zagospodarowania przestrzennego ma decydujący wpływ na kierunki i rodzaj zabudowy. Rzeszów nie obronił się przed wejściem hipermarketów i galerii do Śródmieścia. Wzorem innych miast zaczęto zagęszczać centrum. Takie możliwości dawała luźna zabudowa i tereny zielone. Szczególnie widać to było na przestrzeniach pomiędzy osiedlami mieszkaniowymi a centrum. Gotowa często infrastruktura drogowa i techniczna dawała możliwości szybkiej i taniej zabudowy. Nowe przeprawy przez Wisłok idealnie pasowały pod nowe inwestycje. Z czasem okazało się, że dotychczasowe zdecydowane preferencje kupujących na rzecz budownictwa jednorodzinnego na obrzeżach miasta ulegały zmianom. Szybko rozwijająca się aglomeracja zaczęła dostawać czkawki. Przybywająca w trybie przyspieszonym liczba samochodów spowodowała trudności komunikacyjne.

Powrót do centrum

O ile jeszcze w latach 90-tych centrum miasta wyludniało się i zamieszkiwanie tu, szczególnie w starych, nieremontowanych kamienicach miejskich było mało atrakcyjne, to po roku 2010 wręcz odwrotnie. Odrestaurowane elewacje, remonty podwórek, piwnic, mieszkań, doprowadzenie kompletnej infrastruktury technicznej, zupełnie zmieniły patrzenie na starą część miasta. Powstanie niezliczonej ilości sklepów i w zasadzie zniknięcie mieszkań na pierwszej kondygnacji zmieniło charakter starówki. Hotele, apartamenty, zabudowane poddasza, podziemne garaże to już nikogo nie dziwi. Centrum od pewnego czasu zaczęło żyć nowym życiem. Gdzieś zniknęły slumsy i ludzie będący ich symbolem. Włodarzom miasta udało się przywrócić blask tej historycznej części miasta. Dzisiaj centrum to miejsce rekreacji, kultury i wypoczynku na wysokim poziomie. To też miejsce spotkań ludzi młodych ale również urzędy, szkoły i miejsca kultu religijnego. Te okoliczności spowodowały, że szczególnie ludzie młodzi w wieku produkcyjnym doceniają zamieszkiwanie jak najbliżej centrum miasta i coraz częściej tutaj widzą swoje miejsce. Robi się jednak ciasno. Dochodzimy do ściany. Nie ma miejsca na nowe inwestycje a popyt na nie jest coraz większy.

Co się dzieje ?

Bezpośrednią przyczyną protestów mieszkańców jakie narastają z każdym miesiącem jest pogarszanie się standardu życia. Teren, który wydawał się już zamknięty i poukładany zaczyna się nadal zabudowywać. O ile są to tereny na obrzeżach miasta, przeznaczone pod budownictwo wielorodzinne można to zaakceptować. Gorzej, gdy buduje się wszędzie i na dodatek bardzo wysoko. Obok budynków niskich stawia się wieżowce, często na terenach zielonych lub zalewowych. Dzisiaj technologie są tak zaawansowane, że można bezpiecznie wybudować dom wszędzie. Jest to tylko kwestia kosztów. Odbywa się to często bez niezbędnych konsultacji społecznych ale w ramach obowiązującego prawa. To jest właśnie dramat sytuacji. Często proces dochodzenia do decyzji pozwolenia na budowę trwa kilka lat ale zatrzymać budowy często nie można. Dlatego trudno znaleźć uzasadnienie do zabudowy terenów rekreacyjnych wzdłuż Wisłoka i stawiania wieżowców nad głowami ludzi przyzwyczajonych do ciszy i spokoju. Śródmieście zaczyna tracić swój niepowtarzalny charakter.

Jestem za wieżowcami

Młodym ludziom pragnącym zamieszkać w stolicy Podkarpacia wcale nie przeszkadza wysoka zabudowa. Oni często wręcz preferują zamieszkiwanie na najwyższych kondygnacjach. Ceny tych mieszkań są najwyższe. Zamieszkiwanie w centrum to prestiż. Adres firmy w ekskluzywnym wieżowcu w centrum to też prestiż. Inne lokalizacje mogą się nie sprzedać ale w centrum zawsze i to najdrożej. Znam preferencje kupujących i wiem, że często „co tanie to drogie”. Budowa domu na wsi i to przez wiele lat, to najtańsza forma budownictwa, a często jedyna opcja. Potem zaczynają się koszty. W cenie tego domu młodzi wolą teraz kupić apartament w mieście. Najlepszy interes to mieszkanie czy powierzchnia pod wynajem w centrum. Praktyka wskazuje, że jak brakuje wolnych powierzchni pod zabudowę to trzeba iść z budową w górę. Tylko nie za wszelką cenę i z naruszeniem praw i tradycji historycznych. Przez wiele lat następowało pogłębianie nierówności społecznych, grodzenie domów i osiedli, następowała gettoizacja. Teraz głębokie podziały w społeczeństwie spowodowały, że młodzi zaczynają preferować otwartość i likwidację ograniczeń. To także ma odzwierciedlenie w budownictwie wysokim. Razem ale z zachowaniem intymności. Nie ma innych możliwości w celu zaspokojenia oczekiwań. Trzeba jednak zacząć planować wcześniej i przewidzieć konsekwencje postawienia kolejnego wieżowca. Pobieżne wyliczenia wskazują, że w ciągu kilku lat na odcinku od zapory do mostu przy ul. Lwowskiej, wzdłuż rzeki na terenach rekreacyjnych i obok nich powstanie około 1500 nowych mieszkań i przybędzie ponad 3000 samochodów i ponad 5000 mieszkańców. To także ogromne przedsięwzięcie logistyczne dla funkcjonalności całego miasta. Zabudowuje się tereny zalewowe i starorzecze Wisłoka, ubywa terenów rekreacyjnych i drzew. W zamian okoliczni mieszkańcy nie otrzymują nic lub niewiele. Raczej tracą, bo ich nieruchomości potanieją i będzie postępować ich degradacja. To tylko wycinek miasta, wszędzie powstają nowe budynki i przybywa ludzi.

Trzeba zmienić prawo

Osiągnęliśmy stan nasycenia i dalsze budowanie w bliskich centrum okolicach powinno być bardziej utrudnione i uwarunkowane odpowiednią budową infrastruktury drogowej oraz analizą skutków. Trzeba wreszcie stworzyć warunki finansowe dla samorządów i ustanowić wieloletnie plany zagospodarowania przestrzennego. Bez nich dochodzimy do absurdów i utrudniamy życie tysiącom mieszkańców bez poszanowania ich praw godząc się na stosowanie bubli prawnych przy cichym przyzwoleniu na bylejakość. Budżet miasta z roku na rok wzrasta imponująco i daje możliwości dalszego rozwoju. Zbliża się do 2 mld zł.

Przykład idzie z góry

To sytuacja przejściowa ale tworzą się zjawiska nieodwracalne. W większych metropoliach i bogatych miastach już dzisiaj występują trendy przywracania utraconych wartości. Polegają one na wyburzaniu starych niefunkcjonalnych budowli i zabudowań a na ich miejscu budowaniu parków. Ograniczenia budowy nowych budynków tylko po okresie całkowitej amortyzacji dotychczasowych z uwzględnieniem wartości historycznych i z zachowaniem architektury krajobrazu. Takim przykładem pozytywnym w Rzeszowie są plany budowy apartamentowca przy ul. Słowackiego na miejscu wyburzonego wieżowca, siedziby jednej z firm rzeszowskich. Jednak główne działania władz idą w kierunku przywracania terenów zielonych kosztem terenów zabudowanych. Takich miejsc jest w naszym mieście wiele. Tworząc nowe parki, tereny rekreacyjne podnosimy ceny nieruchomości w pobliżu co przyczynia się do wzrostu dobrobytu. Ten proces jeszcze się w Rzeszowie nie zaczął. Palący problem to także budowa nowych połączeń komunikacyjnych. Nie tylko dróg i mostów ale też naziemnych i podziemnych kolejek, miejsc postojowych przed wjazdem do miasta w bezpośredniej bliskości środków komunikacji publicznej, mające na celu ograniczenia w poruszaniu się samochodami prywatnymi po terenach miejskich. To także zakrojona na szeroką skalę sieć nowych ścieżek rowerowych i ciągów dla pieszych.

Idzie nowe

Wydaje się, że Rzeszów jest pod wieloma względami idealnym miastem do mieszkania. Miastem o liczebności w przedziale 200 000 -240 000 na granicy optymalnej do funkcjonowania jako zwartego organizmu gdzie nie występują jeszcze potrzeby powielania instytucji publicznych do sprawnego funkcjonowania jako całości. Dlatego mieszkańcy nie powinni odczuwać nadmiernej straty czasu związanej z przemieszczaniem się z jednej strony miasta na drugą. Ta wygoda jednak z czasem będzie zanikać z uwagi na postępujący, nieuchronny rozwój miasta. Sprzyja temu znaczne poszerzanie miasta kosztem gmin przyległych. Dalszy rozwój spowoduje wzorem większych aglomeracji konieczność wydzielania dzielnic, urzędów, sądów i budowy nowej filozofii funkcjonowania aglomeracji. Twórcy pierwszego planu zagospodarowania przestrzennego miasta przewidzieli tylko jedno, że miasto szybko będzie się rozwijać, dali nam drogowskaz na przyszłość ale z miasta ogrodów zostało niewiele.

Zbigniew Prawelski

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości