Rzeszowski Rynek Nieruchomości

2022-01-05

Złe prognozy na rok 2022.

Rok 2021 był pod wieloma względami bardzo udany. Odnotowano rekordową ilość sprzedanych mieszkań, niespotykaną dotąd aktywność inwestycyjną deweloperów. Ceny nieruchomości wzrosły rok do roku nawet do 20%. Inwestycje, szczególnie w mieszkania stały się dobrą lokatą kapitału.

Szokujące zmiany

Przełom roku to czas do podsumowań ale również tradycyjnie czas zmian i zapowiedzi nowych rozwiązań w gospodarce. Jednak ilość zmian i zapowiedzi pogorszenia sytuacji ekonomicznej na rok 2022 jest porażająca. Zmiany dotyczą wielu obszarów, są często obiektywne i głębokie. Wszystko to następuje w dobie szalejącej pandemii koronawirusa i niepewnej sytuacji politycznej w kraju i na świecie. Jest kilka podstawowych zagadnień prawnych i ekonomicznych, które będą mieć wpływ na schłodzenie rynku nieruchomości w I kwartale 2022 a być może i w okresie całego roku.

Prognozy są złe

Jak prognozują ekonomiści, inflacja w grudniu przekroczy już 8% w porównaniu z rokiem 2021 co w skali miesiąca daje nam około 1,9%. I to nie koniec. Tak nie było od początku transformacji . Po raz kolejny w zostały podniesione stopy procentowe do 2,25% . Jeszcze niedawno wynosiły 0,1%. Oznacza to wzrost kosztów obsługi kredytów hipotecznych i obniżenie zdolności kredytowej. Szacunkowo, kredytobiorca ze zdolnością kredytową do zaciągnięcia w listopadzie 300 000zł kredytu, w styczniu dostanie niewiele ponad 200 000zł.

Drożyzna towarów i usług

To wszystko dzieje się przy szalejącej drożyźnie towarów i usług. Skala wzrostu cen nośników energii a co za tym idzie np. czynszów wymaga natychmiastowej rewizji naszych planów i zastanowienia. Została uruchomiona spirala wzrostu cen której nie widać końca. Od stycznia obowiązuje Nowy Ład, który zakłada miedzy innymi obniżenie dochodów wysoko zarabiających i samo zatrudnionych. Wszyscy niecierpliwie czekają na działania osłonowe i uspokojenie nastrojów. Drożyzna najbardziej dotyczy najuboższych.

Będzie zadyszka

W tej sytuacji I kwartał b.r. na rzeszowskim rynku nieruchomości zapowiada wyczekiwanie i zastój. Na to wyczekiwanie może mieć też wpływ przewidziany w Polskim Ładzie program pomocy państwa poprzez dopłaty /wkład własny/ do zakupu mieszkań począwszy od II kwartału 2022. Ludzie będą odkładać zakupy w I kwartale.

Wzrost cen mieszkań

Na spowolnienie rynku może mieć również wpływ wzrost cen mieszkań. Należy spodziewać się, że deweloperzy będą chcieli przerzucić wzrastające koszty materiałów i robocizny na kupujących. Na wzrosty cen nieruchomości mogą też wpłynąć problemy z uruchomieniem nowych inwestycji. Kończą się zapasy wydanych pozwoleń na budowę. Należy liczyć się ze spadkiem ilości sprzedanych mieszkań w roku 2022. Mniejsza podaż to wyższe ceny mieszkań. Deweloperzy są wypychani na obrzeża miast i do mniejszych ośrodków. Dlatego należy się liczyć z rozwojem budownictwa mieszkaniowego w miastach dobrze skomunikowanych z Rzeszowem. Wydaje się, że jest duża szansa na rozwój małych osiedli i preferowanie mieszkań w niskich budynkach na peryferiach. Pandemia uczy nas bliższego kontaktu z przyrodą i zmian w podejściu do zaspokajania naszych potrzeb życiowych. Z drugiej strony w samym Rzeszowie tworzy się klimat do budowy małych mieszkań na wynajem instytucjonalny, co od kilku lat obserwujemy w największych aglomeracjach. W samym mieście mieszkania są bardzo drogie i będą jeszcze droższe.

Najem powróci do łask

Wydaje się, że tworzą się warunki do powrotu najmu obok własności jako formy zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Czynsze najmu w porównaniu z cenami mieszkań nie wykazują takich tendencji wzrostowych i po okresie zastoju i nawet spadków cen, mogą w roku 2022 wywołać odwrócenie tendencji. Szczególnie ludzie młodzi chcą za wszelką cenę mieć lokum w centrum miasta, mieć szybki dostęp do miejsc pracy, nauki i rozrywki. Coraz lepsze zarobki to szansa na wygodne życie. Młodzi nie przywiązują się do miejsca, są elastyczni i kreatywni.

Wydaje się, że rok 2022 na rzeszowskim rynku nieruchomości zaczyna się bardzo ciekawie ale sygnałów do niepokoju przybywa.

Zbigniew Prawelski

Doradca Rynku Nieruchomości

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości